Faith Network 3489
フェイスネットワーク
直近更新内容
所在地／連絡先
事業概要
2001年10月設立の独立系不動産開発販売会社である。主軸となるのは不動産商品（土地と建物がセット）と建築商品（土地を先行販売し、建物の設計・請負工事契約を締結して建築・竣工）を提供する不動産投資支援事業（セグメント比率：売上97％、営業利益94％）である。同社自身が施工物件の賃貸募集や物件管理する不動産マネジメント事業セグメント比率：売上3％、営業利益6％）も安定収益源に育っている。
Real Estate Management & Development
主要な日付
2019年1月21日
カバレッジ開始
要約
事業概要
同社は2001年10月設立の独立系不動産開発販売会社である。主軸となるのは不動産商品（土地と建物がセット）と建築商品（土地を先行販売し、建物の設計・請負工事契約を締結して建築・竣工）を提供する不動産投資支援事業（売上高構成比96.7％、営業利益構成比90.8％、2021年3月期）である。同社自身が施工物件の賃貸募集や物件管理する不動産マネジメント事業（売上高構成比3.3％、営業利益構成比9.2％）も安定収益源に育ってきた。
創業者（現代表取締役社長）の蜂谷二郎氏は金融機関出身である。不動産融資の仕組みに精通し、起業直後のリーマンショックを回避した危機察知能力に優れ、顧客の抱える課題をビジネスチャンスへ転換することに注力している。同社のビジネスモデルは、①耐用年数が長く（住居用：47年）デザイン性に優れた新築1棟RCマンションおよび中古1棟ビルリノベーションの企画・開発、建築請負、販売および管理を、②東京都城南3区（世田谷区、目黒区、渋谷区）に主要プロジェクトエリアを絞り込み、③ワンストップサービス（*後述）で提供することである。主要顧客は個人富裕層、販売物件価格帯は平均4億円台。不動産商品の仕入れから販売までは約8～10か月。
新築1棟RCマンションは資産価値が木造や軽量鉄骨より高く評価される。城南3区は都心と密接し、緑が多く、住みたい街として人気が安定し土地価格が比較的変動しづらいという特徴がある。同社は土地の仕入から設計・施工、販売、賃貸募集、物件管理までワンストップで提供し（一般的には分業による外注が多い）、中間マージンを省くことで、顧客の利益を重視したサービスを実現している。更に、顧客が「価値ある資産を持ち続ける」為に、同社自身が施工物件の賃貸募集や物件管理を行い、顧客と長期的な関係性を構築している。
同社独自のワンストップサービスにおける特長と強みは、①仕入物件獲得力（一般には出回らない段階での非公開物件の独自入手ルート構築、迅速な意思決定：最短3日）、②長期安定利回り（グロスで4％台を確保、変形地を積極活用）、③効率的なマーケティング（セミナーや物件見学ツアー開催で集客：プル型営業）の3点である。これらの特長は同業他社に対する参入障壁となっている。事業エリア（城南3区）、商品（独自設計新築1棟RCマンション）、販売チャネル（プル型営業や紹介）を絞り込んだことが、独立系のベンチャー企業である同社が大手不動産開発販売会社に太刀打ちできる最大の強みとなっている。
同社は従業員（147名、2021年3月末）のうち、土地仕入1棟販売担当：11％、設計プランニング担当：15％、施工担当：25％、賃貸募集担当：8％、物件管理担当：12％、その他：29％である。約40％を設計と施工担当者が占める。自社設計が約半数で残りは外注設計である。同社は、単なる販売会社ではなく、モノづくりの会社と自負している。
同社は2021年12月15日、中期経営計画「NEXT VISION 2025」（同年5月14日付公表の中期経営計画期間を1年延長して更新）を開示した。2025年3月期の売上高は28,000百万円（2021年3月期～2025年3月期の年率成長率は10.5％）、営業利益は2,500百万円（同23.7％）、経常利益は2,100百万円（同23.8％）、当期純利益は1,400百万円（同24.4％）である。
業績動向
2021年3月期の売上高は18,775百万円（前期比9.8％増）、営業利益1,069百万円（同3.3%増）、経常利益895百万円（同11.3％増）、当期純利益585百万円（同6.7％増）となった。上期は、新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けて、販売物件の売却タイミングが後倒しとなったほか、仕入が進捗せず、第2四半期会計期間では資金化を優先して販売物件のバルク売り（10件を一括売却）を行なった。下期には機関投資家やファンドの投資需要が拡大、高い品質を求める機関投資家やファンドとの取引の経験も積んで、新型コロナウイルス禍の前後で環境が大きく変わった。
2022年3月期の会社業績予想は、売上高20,000百万円（前期比6.5％増）、営業利益1,280百万円増（同19.7％増）、経常利益1,050百万円増（同17.3％増）、当期純利益710百万円（同21.4％増）である。なお、売上高20,000百万円の計画に、新規事業の売上高450百万円が含まれている。同社は2021年4月よりモジュラー型ユニット建築を活用した新規事業を立ち上げ、推進している。
同社の強みと弱み
SR社では同社の強みとしては、1）事業エリアを優良立地に絞り込み、独自設計商品をワンストップで提供するニッチトップ戦略、2）社内に設計、施工、管理部隊を持つことによる、仕入物件獲得における優位性、3）個人富裕層をターゲットとした効率的な新規顧客獲得手法および既存顧客紹介やリピート購入率の高さ、である。
一方、同社の弱みとしては、1）ビジネスモデルの限界による土地供給のボトルネック、2）大企業とは異なり人材などのリソース不足から生じる知名度不足、3）東急沿線に地盤を置く電鉄系大手不動産開発販売会社の存在、である。
城南3区の由来と魅力
主要経営指標の推移
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
*一株当たりデータは分割調整済
直近更新内容
中期経営計画の更新に関して発表
株式会社フェイスネットワークは、中期経営計画の更新に関して発表した。
（リリースへのリンクはこちら）
同社は、2021年5月14日に公表した中期経営計画「NEXT VISION 2024」を、東京証券取引所に提出する「新市場区分の上場維持基準の適合に向けた計画書」の策定に合わせ、計画期間を1年延長し「NEXT VISION 2025」として更新することとした。
数値計画
業績動向
四半期実績推移
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
セグメント別四半期業績推移
2022年3月期第2四半期累計期間実績
業績概要：
当第2四半期累計期間の売上高は前年同期比6,424百万円減の3,249百万円（同66.4％減）だった。減収額6,424百万円は、不動産投資支援事業が前年同期比6,451百万円減、不動産マネジメント事業同28百万円増による。販売用物件の竣工時期の影響から、当第2四半期累計期間の売上は前年同期比減少となった。売上総利益率は14.4％と前年同期の10.9％から3.5ポイント改善した。同社では、前期からの利益率の相対的に低い物件の構成比が低下していく下期においては、売上総利益率がさらに上昇していくとしている。
前年同期は、新型コロナウイルス感染拡大のなか、流動性確保のため一部在庫の一括販売を実施したため、売上高・利益が例年より大幅に進捗した。当第2四半期累計期間における減収減益は、前年同期の反動減が大きい。当第2四半期累計期間業績について同社は、通期計画に対して予定通り進捗しているとした。
一方、同社では、当第2四半期累計期間における販売予定物件はそもそも少なく、むしろ仕入タイミングと位置付けていた。仕入に関しては、同社計画通りで進んだ模様である。積極的な仕入活動により、貸借対照表上の仕掛用不動産が増加（仕掛販売用不動産は前期末比7,026百万円増）した。主に大型物件を中心に仕入れた。来期販売分については、下期以降に仕入れていく。
経費動向は前期以降抑制的にコントロールしている。売上減に伴い仲介手数料が減少した。採用関係費を中心にコスト投入した。2022年3月期は15名～18名の純増を計画している。主に1級建築士や仕入要員を中心に採用したい考えである。
営業利益は前年同期比600百万円減だった。不動産投資支援事業が583百万円減、不動産マネジメント事業が同17百万円減であった。
事業セグメント別状況
不動産投資支援事業
不動産商品5件、建築商品4件を販売した。期初計画でも当第2四半期累計期間までは販売予定物件が少ないと想定していたため、業績は同社計画の想定線で推移した。同社は、通期の販売計画38件（不動産商品16件、建築商品22件）の達成に向けて順調に進捗しているとした。完成物件の販売は第4四半期に偏重する模様である。同社の販売物件は世田谷区、目黒区、渋谷区における物件がポートフォリオの7割を占めている。原材料価格の高騰により、同社でも販売価格に転嫁している。市場における供給不足もあって、同社顧客である富裕層に価格転嫁の大きな影響は出ていない。
不動産マネジメント事業
同社管理戸数は1,782戸154棟となった。2021年9月末の入居率は97.2％と高水準を維持している。セグメント利益が前年同期比で減少したのは、同事業で管理している賃貸収入が、物件完成後に即売却案件が多く賃貸期間が発生しなかったためである。同事業では、売却済マンションの管理手数料収入と売却前だが既に居住者がいる場合の賃貸収入を損益としている。賃貸収入はほぼ利益に相当するため、当第2四半期累計期間において賃貸収入の発生する在庫がなかった分、前年同期比で利益を押し下げたかたちである。
トピックス
ジェイリースと家賃債務保証に関する包括契約を締結
同社は2021年6月29日、保証関連事業を展開するジェイリース（東証1、7187）と家賃債務保証に関する包括契約を締結した。同社マンション入居者及び物件オーナーも安心で質の高いサービスを提供するため、ジェイリースの家賃債務保証商品が最適であると判断した。入居者は、家賃債務保証サービスのほか、駆付サービスや死亡補償、見守りサービスなどが利用できるようになる。物件オーナーは、ジェイリースが個人信用情報を活用して入居審査を行い、受領家賃について分別管理信託スキームによる収納代行サービスを提供するため、計画的な資産管理が可能になるという。
FAITHアセットマネジメント株式会社が第二種金融商品取引業の登録を完了
同社は2018年、不動産特定共同事業許可（東京都知事第111号）の取得を機に、不動産小口化商品「Grand Funding（グランファンディング）」を販売開始、同年、アセットマネジメント事業の展開を目的にグループ子会社FAITHアセットマネジメントを設立した。不動産投資支援事業におけるさらなるマーケットの開拓および顧客拡大のため、FAITHアセットマネジメントは、2021年6月25日、第二種金融商品取引業の登録を完了した。さらに、一般社団法人投資顧問業協会に投資助言・代理会員として加入した。
第二種金融商品取引業の登録を受け、同社グループは不動産信託受益権の売買、媒介・代理、私募の取扱いを行うことが可能になる。信託受益権化された不動産取引の仲介を直接手掛けることが可能となるため、同社グループ内にてワンストップで受益権化された大型物件を取扱える。同社では、アセットマネジメント事業による安定収益の確保に向けファンド組成を目指しているが、登録完了は組成実現に向けた一歩となる。
壁式構造を採用した高層（6階以上）物件の開発を推進
壁式構造による7階建てRCマンションである「GranDuo西荻窪」を着工した。壁式構造を採用した高層物件のメリットは、同等の敷地で階層増を実現できるため、顧客・投資家に対し土地の有効活用を訴求できる点にある。同社では、土地の形状等諸条件が揃う場合には、壁式構造物件を開発していく予定である。
2022年3月期通期見通し
数値計画
2022年3月期の会社業績予想は、売上高20,000百万円（前期比6.5％増）、営業利益1,280百万円増（同19.7％増）、経常利益1,050百万円増（同17.3％増）、当期純利益710百万円（同21.4％増）である。売上高20,000百万円の計画に、新規事業の売上高450百万円が含まれている。同社は2021年4月よりモジュラー型ユニット建築を活用した新規事業を立ち上げ、推進している。
販売計画
2022年3月期の販売計画は、不動産商品16件（前期は27件）、建築商品22件（同16件）、合計38件（同43件）を計画している。合計38件は前期比5件減、前期における仕入活動の停滞もあり手持ち販売物件が少なく販売目線を下げた形である。同社は、今期、トップラインの伸長よりも採算を重視していくとした。販売件数計画は前期比減だが、大型開発物件を視野に入れていることもあり、業績計画では増収増益を想定している。営業利益率は前期5.7％から0.7ポイント高い6.4％である。なお、新規事業の販売件数は前述の販売計画には含まれていない。
コスト計画
システム投資を継続する。前期は、士業者向けAI相続贈与シミュレーター「資産まもる君」、土地情報管理システム「LIB」、マーケティングオートメーションツール「MA」、物件販売サポートサイト「ProPartner」の開発に注力した。開発は終了したがランニング・コストかかる。また、引き続きDX投資は行っていく。
人員計画については、2021年3月末の147人から160人前後にしていきたいとしている。設計・工事部門の引き合いが強く、建築の請負工事が増えている。同部門の人員増がポイントになっている。
前期は、新型コロナウイルス禍の影響でオンラインセミナーに移行、経費は抑制的に運営できた。今期も基本的に大幅な増加は計画していない。しかし、今期に同社が創業20周年を迎えること、東証1部への市場替えを行なったこと、新規事業も展開することなどから、会社をいかにアピールできるかを検討したいとした。
仲介手数料については、前期と比べて大幅に増加するイメージは有していない。富裕層顧客を紹介する信託銀行や不動産会社との関係も考慮し一定の予算は確保している模様である。
重点施策
新規事業
新規事業として、モジュール型ユニットデザインハウス「Diorama（ジオラマ）」を展開していく。暮らしに対する価値観が多様化するなか、住宅の概念を根本から変える「リユース・リサイクルでき、フレキシブルな移動・拡張が可能な、デザイン性の高い建築」であるという。
「Diorama（ジオラマ）」のコンセプトは”New Normal Living“である。家の躯体をリユース・リサイクルしたり、移動・移設・拡張したり、建設は最短3日で可能である。同社では、場所・用途・デザイン・暮らし方などすべてをバランスよく開放する、住まいの新提案であるとしている。
具体的には、設計・施工条件が厳しい都心の狭小地にコンテナユニットをベースにして様々なアレンジを施す。ユニットを組み合わせて賃貸併用住戸を建築・販売することも可能である。また、店舗やオフィスの展開、ユニットを幾つも積み重ねてアパート賃貸ガレージハウスなどを建築し、不動産投資や資産運用をサポートすることも可能である。災害時の避難住宅としても活用できる。
従来のコンテナ・ボックスやコンテナハウスとは一線を画すデザイン性や耐久性を確保している。原価はユニット数や土地の値段によっても異なるが、従来事業と比べて利益率が格段に上昇するまでではない。城南3区にはとらわれないが、東京を中心にしたエリアでの建築・販売を想定している。2022年3月期の売上高は450百万円の計画である。
ワンストップサービス機能の強化
従来のワンストップサービス機能を強化すべく、仕入・業務管理体制強化・物件価値向上・商品展開拡充する。また、大型物件の強化の全工程でDXを推進していく。業務管理体制強化では、設計・施工部門の業務フローを見直し、不動産マネジメント事業の業務管理体制を抜本的に見直していくとした。また、物件価値向上に向けては、第三者評価機関を活用して、同社物件価値の競争力を増幅させていく。
大型物件開発
同社の主力販売物件は4億円規模だが、前期は20億円規模の大型物件を手掛けた。REITなどはホテル・商業マートからレジデンス物件の取扱を強化する方向にあるため、同社では10億円規模の大型で良質な物件の開発を行っていきたいとし、2022年3月期には複数物件の大型物件開発を予定している。
その他：物件価値の向上に向けた取組み
壁式構造の採用
既存事業においては、自社開発物件「GranDuo」シリーズにおいて、6階建て以上の建物にも「壁式構造」を積極的に展開していくとしている。住居地域では、建物の高さに制限が設けられていることが多い。同じ敷地であっても、壁式構造を採用した場合、ラーメン構造のマンションに比べ、階高を抑えることができるため、階層を増やすことが可能となる。その結果、戸数を増やすことができ、家賃収入の増加を見込めることになる。例えば、ラーメン構造では7階建てが限界の敷地であっても、壁式構造なら8階建てまで階層を確保できる場合がある。同社では、今後、地上6階建て以上の壁式構造物件を2件開発していく予定である。
第三者機関による品質検査
同社では、従来より社内の品質管理部門において、自社開発物件の品質・性能の向上を図ってきたが、今般、建築・不動産の品質評価において実績のある第三者機関と提携し、建築における品質を監査することとした。従来以上に細かな工程ごとに検査・監査を受けることにしたという。より高いレベルでの品質確保を図ることで、同社開発物件への信頼を高めることが狙いである。
中期事業計画「NEXT VISION 2025」
中期経営計画（2022年3月期～2025年3月期）策定の背景
同社は2021年2月12日に東京証券取引所マザーズ市場から市場第一部へ市場変更した。また、2021年10月2日に創業20周年を迎える。同社では、新たなステージに立つこのタイミングで、確かな成長のロードマップを描き、計画達成に向け施策を推進することが、更なる企業価値の向上に繋がると認識している。
ビジョン
新たに「私たちは、新たなライフスタイルの提案を通じて夢のある未来を創造し、豊かな社会の実現に貢献します」というビジョンを掲げた。
基本方針
以下4つを基本方針とした。
重点施策
既存事業の安定的な成長による事業基盤の強化
多様化する顧客のニーズに対応した物件開発をスピード感をもって推進する。
コーポレート・ガバナンスの強化とIRの積極的な取り組み
DX推進により業務効率化を図り、強固な経営基盤を構築
IT戦略専任担当の設置、全社IT戦略の設計及び統制強化、段階的な進化
持続可能な社会の実現への取組の推進
数値計画
同社は2022年3月期の会社予想として売上高20,000百万円、営業利益1,280百万円、経常利益1,050百万円、当期純利益710百万円、営業利益率6.4％（前期比0.7ポイント上昇）と計画した。2025年3月期には売上高が年率10.5％成長の28,000百万円、営業利益が同23.7％成長などとしている。同社では、将来的に売上高50,000百万円を目指すための基盤の構築を目指している。同社では2027年3月期目標として、売上高35,000百万円、営業利益3,500百万円、ROIC8.8％としている。
成長戦略：既存事業
同社の成長戦略は、主力商品のGranDuo（新築1棟RCマンション）、GrandStory（中古1棟ビルリノベーション）を成長ドライバーに、少数精鋭の効率経営を追求し、高収益化を目指すことである。具体的には、GranDuoでは、仕入物件獲得力のアップを起点に、新築1棟の安定供給体制を構築すること、GrandStoryでは、オーナー目線を重視し、社会貢献をかねた「創作支援型シェアリング事業」を中古1棟にて新たに供給することである。
同社は2020年3月期までの7年間で売上高が約8倍、経常利益が12倍に急成長した。今後は変動費の高騰や金利上昇などマクロ環境で逆風が吹くリスクがある。同社はリーマンショックを経験しており、逆風でも安定成長できる成長目標として、少数精鋭の効率経営を追求し、高収益化を目指すとしている。
成長戦略：既存事業➁
不動産特定共同事業（不動産小口化の取組開始）
昨今の不動産投資においては、東京都心部の限られた優良物件以外では、長期に亘り安定した収入を得ることが難しいとされている。同社は、多様な情報源をもとに不動産情報を収集し、自信を持って勧められる土地を取得、物件を販売しているが、1物件4億円以上と高額な物件も多く、投資家にとっては、資金と経験がなければ物件の取得に踏み出しにくい。
同社では、不動産投資の入り口として、先ずは小口で投資してみたい方、相続税対策として不動産を所有したい顧客を対象に、不動産を小口化した商品をラインアップに加えている（「共同出資型不動産：Grand Funding」と呼び、同社は不動産特定共同事業法に基づく許可を取得（2018年9月）した）。不動産の管理も同社が行うことにより、投資家の利便性が向上する。
共同出資という手法により、一定規模以上の優良物件についても投資が可能となる。また、任意組合型の小口化商品として、相続税対策の500万円からの小口投資家を多く募り、将来的に、グランデュオ、グランストーリーへの投資も検討してもらう展開を想定している。2018年10月2日には、不動産の商品構成を広げることによる販売チャネルの拡大と不動産ファンドの運用を中心としたアセットマネジメント事業を行うことを目的とし、安定的な収益獲得のため専門的に対応する体制を築くため、100%子会社「グランファンディング」を設立（2019年11月1日付でFAITHアセットマネジメント株式会社に商号変更）した。
ファンズ株式会社と業務提携
同社は2020年4月、1円から貸付投資ができる「Funds」を運営するファンズ株式会社と同社子会社を通じて業務提携契約を締結した。同社は既に500万円から不動産関連投資に取り組めるサービスを展開しているが、Fundsでの取り組みを通じて、1円という少額から不動産関連投資に取り組める機会を提供するとともに、同社ブランドGranDuoの認知度向上を目指すとしている。
事業内容
ビジネスモデルの概要
事業概要
設立と創業経営者
同社は2001年10月設立の独立系不動産開発販売会社である。創業者（現代表取締役社長）の蜂谷二郎氏は金融機関出身の起業家で、元不動産融資担当者として長年に亘り豊富な経験と実績を積み重ね、融資の仕組みに精通し、金融機関との深いネットワークを有する。蜂谷氏は創業以来一貫して、顧客にとって「価値ある資産づくり」を主張してきた。同社には1つのルールがあり、販売物件に対し最初に購入申込をした顧客が優先権を得ることになっている。顧客の属性には左右されない公平性を重んじると共に、顧客の本気度と自己責任の覚悟をも試すことになる。
事業構造
主軸となるのは不動産商品（土地と建物がセット）と建築商品（土地を先行販売し、建物の設計・請負工事契約を締結して建築・竣工）を提供する不動産投資支援事業（セグメント構成比率：売上96.7％、営業利益90.8％、2021年3月期）である。同社自身が施工物件の賃貸募集や物件管理する不動産マネジメント事業（セグメント構成比率：売上3.3％、営業利益9.2％、同）も安定収益源に育ってきた。
ビジネスモデルの概要
顧客が「価値ある資産づくり」や「価値ある資産を持ち続ける」ために、同社は不動産投資支援事業と不動産マネジメント事業を展開している。同社のビジネスモデルは、①新築1棟RCマンションおよび中古1棟ビルリノベーションの企画・開発、建築請負、販売および管理を、②東京都城南3区（世田谷区、目黒区、渋谷区）に主要プロジェクトエリアを絞り込み、③ワンストップサービスで提供できることである。同社はこれらの取組みにより、空室リスクを軽減させ、利回りを最大・安定化させることに成功している。
顧客本位の業務運営
新築1棟RCマンションは耐用年数が長くデザイン性に優れ、資産価値が木造や軽量鉄骨より高く評価される。城南3区は都心と密接し、緑が多く、住みたい街として人気が安定し土地価格が比較的変動しづらいという特長がある。土地の仕入から設計・施工、賃貸募集、物件管理までワンストップで提供し、中間マージンを省くことで、顧客の利益を重視したサービスを実現している。更に、顧客が「価値ある資産を持ち続ける」為に、同社自身が施工物件の賃貸募集や物件管理を行い、顧客と長期的な関係性を構築している。実際、人気エリアに特化することで、高い入居率（平均97.5%、同社管理物件157棟、2021年3月末）と経年家賃騰落率も平均99%台という高い収益性を実現している。オーナー利益重視のスタンスが新規顧客の紹介やリピート購入比率の高さに繋がっている。
セグメントの概要
不動産投資支援事業
同社の不動産投資支援事業は全売上の97%前後を占める主力事業である。2018年3月期まで、3年間で売上がほぼ倍増する急成長を遂げてきたが、金融情勢等にも変化の生じた2019年3月期は、踊り場となった。2020年3月期は、金融機関の購入者に対する融資がキャンセルとなった案件が複数件発生した。また、新型コロナウイルス禍の影響を受けた2021年3月期は、緊急事態宣言による営業活動停止に伴い資金化を急いだため、販売物件のバルク売りを行なったことが利益率の低下に繋がった。不動産投資支援事業の営業利益率は平均10%弱で推移してきたが、建築費高騰の影響もあり、建築商品事業の収益性が下がった2019年3月期は6.5％、2020年3月期は5.5％、2021年3月期は5.3％となった。
不動産マネジメント事業
同社は不動産オーナーが所有する不動産及び同社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行っている。同社によると販売物件の約90％が同社に管理運営を委託されているとのことである。同社の物件のみを専門に扱うことにより、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高める取り組みを行っている。
不動産投資支援事業（売上高構成比：96.7％、営業利益構成比90.8％）
不動産商品から建築商品へ
不動産投資支援事業は、①不動産商品（土地と建物がセット）と②建築商品（土地を先行販売し、建物の設計・請負工事契約を締結して建築・竣工）の2種類に分かれる。売上比率は6対4から7対3の割合で安定している。不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益・費用を認識している。また、建築商品は先行して販売する土地につき引渡しをもって収益・費用を認識、請負工事契約については工事の進捗に応じて収益・費用を認識している。同社としては、資金回転率向上や顧客と一緒に作っていける面白さを追求するためにも、建築商品の比率を増やしていきたいと考えている。
モノづくりの会社
同社は従業員（2021年3月期：147名）のうち約40％を設計と施工担当者が占める。自社設計が約半数で残りは外注設計である。建築商品が増えると現場監督が必要となり、社内に施工担当者を抱える必要がある。同社は、単なる販売会社ではなく、モノづくりの会社と自負している。同社の施工部門は下請け業者（蜂友会250社）と密接に連携しており、昨今の人員不足のなか工期8～10か月と効率的で安定したスケジュールが確保できている。
迅速な意思決定
同社は豊富な非公開物件情報（平均約400件/月）の独自入手ルートを構築している。その中から同社の商品化基準を満たす30件/月に絞り込まれる。同社は社内に設計、施工、管理部隊を持つことで、迅速な意思決定がなされ、最短3日で事業化の企画立案が可能となっている。同社は他社よりも早く購入可否判断を提示できるので、地場の不動産業者や金融機関が同社に優先的に優良物件を持ち込む好循環を生んでいる。
絞り込んだ物件に対し、社内の設計チームが通常1日程度でプランニングや建築単価の概算まで行う体制が整っている。同社の商品は50坪程度の土地にワンルーム、4~5階建てのRC構造と仕様が標準化されており、場所も城南3区に絞り込んでいる為に地盤や地域環境・規制など熟知していることが、短時間でのプランニングを可能としている。
安定的な投資利回り
昨今の土地価格や建築資材価格上昇を受けて、商品の平均単価が従来の2~3億円から平均4億円台に上昇し、グロス利回りも従来の5~6%台から4.5%程度台に低下している。利回りを確保する為に、同社は不整形地や狭隘地も積極的に仕入れて活用している（注：アパホテルも同様に変形地を積極活用）。大手不動産開発会社が手掛ける区分販売マンションには向かない不整形地や狭隘地を安く仕入れ、土地の特長を生かした独自コンセプトのマンションを開発することで、同社は景気に左右されにくい安定的な利回りを実現している。
商品ブランド
新築1棟マンションはブランド名「GranDuo（グランデュオ）」で、入居者の主要ターゲットは20~40歳代の女性中心である。2017年5月から中古1棟ビルリノベーション「GrandStory（グランストーリー）」の販売を開始している。入居者のターゲットは若者中心のクリエーターである。
2018年9月27日には不動産特定共同事業の許可を取得し、不動産小口化商品事業「Grand Funding（グランファンディング）」を開始した（同事業を運営する100％子会社グランファンディングは、2019年11月1日付でFAITHアセットマネジメント株式会社に商号を変更した）。
営業スタイル
不動産投資家へのアプローチは、電話や訪問外交といったプッシュ型営業ではなく、大手仲介会社、信託銀行・金融機関・税理士法人・既存顧客からの仲介や紹介、同社が定期的に開催している新築1棟不動産セミナーや完成物件見学バスツアーの参加者を対象とするプル型営業を採用している。同社の不動産購入者の約6割が新規顧客だが、約4割が既存顧客のリピートおよび既存顧客からの紹介顧客となっている。金融資産の保有額が大きく（10億円以上）、金融機関の融資スタンス厳格化などの影響を受けない超富裕層の顧客をさらに充実させていくことが重要であり、税理士や金融機関などとタイアップした新しい顧客開拓に期待が集まっている。
その点、不動産小口化商品「Grand Funding」（一口100万円で、5口から購入可）は、相続時の税務上評価において、70～80％の資産圧縮効果があるとされるため、相続の専門家を通じて、富裕層向けに不動産小口化商品を提案している。税理士等専門家に対しては、相続税や贈与税の試算を行うAIを活用した相続・贈与税シュミレーター「資産まもる君」を2019年7月に導入した。また、相続目的の小口金融商品の販売のため、税理士をはじめとする“士業”ネットワークと業務提携を推進している。約2,000の税理士事務所が導入しているという株式会社BBCの「相続管理システム2in1Win」と連携する。事業の窓口となる税理士、信託銀行等の金融機関が、特に富裕層を中心とした、不動産投資支援事業の新たな顧客開拓につながっている。
ビジネスモデルの特徴①：ワンストップサービス
一般的な不動産ビジネスは業務ごとに分業体制になっていることが多く、不動産会社が土地を仕入れ、設計事 務所が設計を行い、工務店が建物を施工し、不動産仲介会社が入居者を募集し、管理会社が物件管理を行うのが通例である。各業者は自社の業務のみに注力するため、業者間の連携が取れなかったり、問題が起こった際の責任の所在が不明確となる等の問題が起こりやすくなったりする。また各業者がそれぞれ利益を取るため、総コストが高くなることもある。
同社では、①土地仕入、②設計、③施工、④賃貸募集、⑤物件管理、⑥販売をすべて自社にて行うワンストップサービスを提供している。これにより新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションのすべての工程を管理し、連携を高め、中間マージンを省くことで不動産オーナーの利益を重視したサービスを提供している。
①土地仕入
城南3区を中心とした多くの仕入用土地情報の中から不動産開発において長年の実績をもつ経験豊かなスタッフが、安定利回りを確保できる土地を厳選している。また、土地仕入の際に同社の設計スタッフがボリュームプラン（仕入予定の土地に容積率や建蔽率を勘案し、どれくらいの大きさの建物が建つかというプラン）を作成し、短期間でその土地の収益性を把握することで、スピーディーな仕入意思決定を行うことができており、それが仕入物件の獲得力に繋がっている。
②設計
20代から40代の女性をメインターゲットとし、外装や内装のデザイン性と居住性の両立により住みやすさに配慮した設計を行っている。また設計の際に同社の賃貸募集スタッフが過去の販売物件の入居者からの声や賃貸募集状況を伝える事により、入居者目線での家賃設定、間取り及び広さを提案設計している。なお、設計は他社に外注する場合もある。
③施工
新築1棟マンション及び中古1棟ビルリノベーションの社内施工ができる体制を整えることにより、建築単価の管理と工期の管理を自社で行っている。なお、施工は他社に外注する場合もある。
④賃貸募集
同社には、賃貸仲介店舗「3区miraie（ミライエ）」があり、新築1棟マンション及び中古1棟ビルリノベーションの入居者募集を自社で行っている。同社の物件を専門に扱う事で、入居希望者に城南3区や物件の魅力をより深くアピールすることができるため、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高めるような結果となっている。
⑤物件管理
物件管理サービスでは、入退去更新手続き、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、不動産オーナー向け送金、不動産オーナー向けレポート作成に対応し、入居者の声を新たな自社企画開発物件に活かしている。
⑥販売
同社は、自社の営業部内において新築1棟不動産投資セミナーを中心としたプル型の販売を行っている。 また、物件販売にあたっては、物件の所在地、金融機関の融資体制、不動産オーナーの居住地・属性・自己資金力等を考慮して、不動産オーナーに金融機関を紹介している。
ワンストップサービスにおける特長と強み
3つの特長と強みが参入障壁に
同社独自のワンストップサービスにおける特長と強みは、①仕入物件獲得力、②長期安定利回り、③効率的なマーケティングの3点である。これらの特長は同社独自のユニークな戦略に基づくものであり、同業他社に対する参入障壁ともなっている。事業エリア（城南3区）、商品（独自設計新築1棟RCマンション）、販売チャネル（プル型営業）を絞り込んだことが、独立系のベンチャー企業である同社が大手不動産開発販売会社に太刀打ちできる最大の強みとなっている。
城南地区で最大手と言えば、東急電鉄傘下にある東急リバブルが代表格である。実際、東急リバブルは同社に先駆けて10年以上前にTスタイルシリーズという個人富裕層向けの新築1棟デザイナーズマンションを企画開発販売した。物件ごとに建築家がついて東京組が設計施工し、賃貸募集や物件管理は東急リバブルが行うという役割分担であった。しかしながら現時点においても、東急リバブルは同社の脅威となるような本格参入には至っていない。
仕入物件獲得力
同社は仕入物件獲得力において、企画力＆コンセプト、およびスピード&精度を強みとしている。同社独自のコンセプトを設計・施工の内製化で実現できることで、大手不動産会社の間尺に合わないような、不整形地・狭隘地や半端サイズの近隣割安地でも、様々なアイディアを具現化しユニークな商品開発に成功している。さらに、同社は候補地の検討開始から最短3日以内に想定家賃までを織り込む、高精度のラフプランを作成できる。スピード&精度の強みにより、仕入決定期間およびマネタイズまでの期間が短縮され、物件の早期キャッシュ化や在庫リスクを低減できることになる。
この2つの差別化戦略により、実績とネットワークが形成され、上流かつ好条件の物件情報が優先的に同社に集約するという好循環を生んでいる。
長期安定利回り
人気エリアに特化し、周辺相場並の家賃で、魅力的な物件を提供することで、高い入居率（平均97.5%、同社管理物件157棟1, 803戸、2021年3月末時点）と経年家賃騰落率（平均99%台）を実現している。昨今の土地価格や建築資材価格上昇を受けて、同社の新築1棟RCマンションの平均単価が従来の2~3億円から平均4億円台に上昇し、グロス利回りも従来の5~6%台から4.5%程度で推移している模様である。同社は利回りを確保する為に、大手不動産開発会社が手掛ける区分販売マンションには向かない不整形地や狭隘地を安く仕入れている。同社は土地の特長を生かした独自コンセプトのマンションを開発することで、景気に左右されにくい安定的な利回りを実現している。収益性を維持することで、不動産オーナーから強い信頼感と高い支持を得ている。このオーナー利益重視のスタンスが新規顧客の紹介やリピート購入比率の高さに繋がっている。
セミナーやリピート顧客を活用した効率的マーケティング：
同社では、不動産投資家との初回接触時にいわゆるテレアポや訪問外交による不動産投資家へのアプローチは行わず、大手仲介会社、信託銀行・金融機関・税理士法人・既存顧客からの仲介や紹介、定期的に開催している同社主催の新築1棟不動産投資セミナーを中心としたプル型の営業手法を採用している。新築1棟不動産投資セミナーでは、城南3区に新築1棟マンションを保有する魅力を説明し、完成物件の視察会も行っている。同社の不動産オーナーは、同社主催の新築1棟不動産セミナーに参加した方が多数いる。2021年3月期では、新型コロナウイルス感染拡大のなか、同社ではオンラインセミナーの開催に移行した。