同社は、不動産の投資運用および投資銀行事業を営む独立系企業である。2004年2月、旧三井信託銀行（現三井住友信託銀行）出身の𠮷原知紀氏が創業。その後間もなく同僚2名が経営幹部として同社に参画し取締役を務めている。社員の多くが金融業界のバックグラウンドを持ち、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、一級建築士など有資格者を多数揃えており、厳格な行動規範と規律に基づき着実に収益を挙げている。SR社では、同社の不動産業界における存在感は現在のAUMだけでみるよりも大きいものがあり、不動産を使った投資銀行としてユニークな存在と考える。
同社の発展の原点となった投資運用事業（ファンド受託残高11,820百万円：2020年11月期末、売上構成比4.2%、営業利益構成比9.6%：2020年11月期）は不動産や不動産信託受益権を投資対象として私募ファンドの形式で顧客の資産運用を行う事業である。2015年2月の株式上場と前後して事業構造を大きく転換し、現在は、自らの資産運用を行う投資銀行事業（自己勘定投資資産残高55,618百万円[55物件]：同、同94.9%、同89.8%：同）を主体に、不動産投資や周辺の様々な分野へも投資を行っている。同社の合計AUM残高は67,438百万円（2020年11月期末）である。
投資銀行事業は中長期的に安定した収益が見込める賃貸不動産のポートフォリオを保有している（商業36.8%、オフィス40.9%、ホテル19.5%、住宅2.8%：首都圏57.4%、2020年11月期末）。同社は物件取得においてロケーションなどの属性に優れ潜在価値の高い物件を選別、同社独自の厳密なバリュエーション（評価）に基づいて取得することに徹している。同社が取り扱う中心案件である10億円前後の物件の所有者は個人資産家など不動産のプロでないことも多く、相場賃料とのギャップや入居率向上の余地があるなど、その不動産のもつ潜在価値が十分に発揮されていないケースが少なくない。同社によると独自のデューデリジェンスにより、毎月持ち込まれる数百件の物件から1～2件のペースで契約し取得している。同社の物件取得ルートは金融業者から仲介業者まで多岐に渡っているが、同社の査定期間（最短1～3日）が短く融資も付き易いことから、同社には優先的に優良物件が持ち込まれていると推察される。
投資銀行事業の主な収益源は、キャピタルゲイン（主に不動産売却益、売上総利益構成比50.6%、2020年11月期）とインカムゲイン（主に不動産賃料収入、同48.6%、同）である。同社のキャピタルゲイン倍率は、市況変動に関わらずほとんど1.0を上回る比較的高いリターンのトラックレコードを実現している（売却価格÷取得価格=1.26、2020年11月期）。ポートフォリオの個々の賃貸不動産は、市場流通量が多い中小型案件（10億円前後）から厳選投資し、様々な手法を駆使してバリューアップしつつ運用する他、十分なリターンが見込める場合には新規の開発も行う。これらの賃貸不動産ポートフォリオは適宜入れ替えを実施し、バリューアップ等によって得られた含み益（時価÷簿価=1.15、2020年11月期末）を顕在化している（バリューアッド型）。同社が保有する物件はバリューアップによる物件価値の最大化を基本としており、単純な在庫回転日数（739～1,823日、2017年～2020年11月期）には囚われてない。賃貸不動産ポートフォリオの拡充と共に、販管費を上回る水準まで賃貸粗利が増加し、販管費カバー率が137%（2020年11月期）となった。投資銀行事業のセグメント営業利益率は2014年11月期以降20数%で安定して推移している。
同社は、2019年4月に東日本不動産を連結子会社化したことも寄与し、賃貸不動産ポートフォリオを大幅に拡充した。東日本不動産は東北地域で厳選された優良物件（駅前やビジネス街のオフィスビル、ロードサイドを含む商業不動産）を多数保有している。東日本不動産の賃貸不動産の残高は12,709百万円で、同社自己勘定投資残高の29.3%に当たる（2019年11月期末時点）。同社によれば、東日本不動産保有物件のNOI利回りは平均8.0%と高く、同社既存物件の安定稼働時NOI利回り6.6%（同）を上回る。
賃貸不動産の取得の際には借入を行うため、投資の進展とともに借入残高（45,976百万円：2020年11月期末）は増加する傾向にある。なお、借入は原則として長期（10年以上、レバレッジ81.8％：同）で行うとともに、金利スワップを活用して金利の一部固定化（金利固定割合44.3％：同）を実施している。金利固定化前の加重平均金利は0.8%前後で推移しており、同業他社の1％台と比べて極めて低い優遇金利を享受している。
2021年11月期の業績は、売上高26,685百万円（前期比70.6％増）、営業利益4,940百万円（同94.4％増）、経常利益4,380百万円（同141.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,795百万円（同20.8％増）となった。賃貸不動産ポートフォリオの拡充が進み、賃貸収入、賃貸粗利とも増加した。複数の物件を売却したため売却額、売却利益ともに増加した。
2022年11月期通期の会社期初予想は、売上高24,900百万円（前期比6.7%減）、営業利益2,880百万円（同41.7%減）、経常利益2,010百万円（同54.1%減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,300百万円（同53.5%減）である。賃貸ポートフォリオの拡充に伴い賃貸収益は増加する見通しだが、ポートフォリオ入れ替えとしての売却計画を前期に比べ保守的に計画している。また、売却計画に織り込んでいる比較的含み益の大きな賃貸不動産の売却が前期に比べ少ないことから、前期比減収減益を見込んでいる。
同社は中期経営計画を開示していない。同社は賃貸不動産ポートフォリオを拡充させながら利益および株主資本を増加させる方針だが、現時点では不動産の売却による利益の割合が相対的に高いため、期間損益は売却の如何によって短期的には変動する可能性がある。但し、株主資本とポートフォリオ残高が積み上がる限り、中長期的な売上総利益（賃貸粗利+売却粗利+その他）の成長イメージは右肩上がりを辿ることになると同社は見込んでいる。
配当は年1回（期末）、短期業績の変動によらず継続的・安定的に実施し、会社の成長に応じて中長期的に増加させ、株主資本配当率（DOE）2.0％が目安である。
同社の強みは、1）物件取得から売却に至るまでのデューデリ力およびバリューアッド力、2）超低金利（0.8%以下）と長期借入による信用力および資金調達力の高さ、3）首都圏および東北地域の駅前やビジネス街のオフィスビルなどNOI利回りが高い優良物件を中心にポートフォリオを拡充していること、である。一方、同社の弱みは、1）発展途上のガバナンス体制、2）キャピタルゲイン（不動産売却益）に大きく依存する収益体質の持続可能性が不透明であること、3）再生可能エネルギーやベンチャー企業への投資回収が未達、であるとSR社は考えている。
AUM（Assets under management）：運用資産＝ファンド受託資産 + 自己勘定投資資産不動産信託受益権：不動産を信託銀行などに信託し、その不動産から発生する経済的利益（賃料収入など）を受け取る権利のこと。不動産信託受益権の売買は金融商品取引法の適用を受ける。不動産私募ファンド：不動産私募ファンドとは、投資家から集めた資金を不動産に投資する不動産投資ファンドのうち、特定または少数の機関投資家から資金を募る形態のものをいう。 投資家のニーズに合わせて柔軟な商品設計が可能。証券取引法では、特定の適格機関投資家を対象とするものを「適格機関投資家私募（プロ私募）」、少数（50人未満）を対象とするものを「一般投資家私募（少人数私募）」という。不特定多数の投資家から資金を集めるタイプは公募ファンドと呼ばれており、金融商品では投資信託、不動産ではREITが代表例である。自己勘定投資：自己勘定投資とは自己のバランスシート（オンバランス）で自己資金によって投資し、キャピタルゲインやインカムゲインを得る投資。同社の不動産投資では、規模が小さい等の理由でファンドの投資対象とならない物件のうち、長期的に安定した賃貸収入が見込める好立地の商業施設、オフィスビル、住宅を主な投資対象としている。一方、投資ファンドは、複数の投資家から集めた資金を用いて投資を行いそのリターンを分配する仕組みをいう。販管費カバー率：賃貸粗利 ÷ 販管費（特殊要因を除く）レバレッジ：借入残高 ÷ 賃貸不動産簿価金利スワップ：「スワップ」とは、長期金融市場の固定金利と、短期金融市場の変動金利を交換するデリバティブ取引の一種で、金利変動に対するヘッジ機能を持つ。「スワップ」は実際に元本を必要としない金利だけの取引であるので、バランスシートには影響がおよばない。同社の場合は変動金利を受け取り、固定金利を支払う金利スワップ取引を行っている。同社は物件ごとのひも付きではなく、包括的に行うマクロヘッジ手法をとっている（金利固定割合：5~6割）。金利スワップは時価評価されることから、同社はデリバティブ評価損益を営業外損益で計上している。金利スワップはキャッシュフローの安定化に繋がっている。 出所：各種資料よりSR社編集・作成
ファーストブラザーズ株式会社は、2021年11月期通期連結業績予想の修正を発表した。
（リリースへのリンクはこちら）
2021年11月26日、同社は2021年11月期通期の業績予想を修正した。事実上の通期着地見通しである。売上高26,668百万円（期初予想比3,432百万円減、同11.4％減）、営業利益4,890百万円（同160百万円増、同3.4％増）、経常利益4,300百万円（同290百万円増、同7.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,633百万円（同83百万円増、同3.3％増）である。期初に計画していた売却予定物件をより売却粗利の高い物件に入れ替えたため、期初計画より少額な売却額にも関わらず、期初計画の売却収益を達成できたとした。販売費及び一般管理費、営業外費用はいずれも期初計画より削減できているとした。なお同社では、売上高水準よりも、売却収益や賃貸収益などの粗利を重要視している。
2021年11月期実績は、賃貸不動産ポートフォリオの拡充が進み、賃貸収入、賃貸粗利とも増加した。複数の物件を売却したため売却額、売却利益ともに増加した。賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで61,953百万円と前期末比10.3％増となった。一方、賃貸ポートフォリオの入替えも進め、物件を一部売却した。
前期に比べ不動産管理・運営に係る報酬が増加した一方、取得・売却に係る一時的な報酬が減少したことから、前期に比べ増収減益となった。
賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、ポートフォリオから得られる賃貸収益が前期末比で増加した。2021年11月末時点の賃貸不動産ポートフォリオ残高は61,421百万円（95物件）と、前期末比10.4％増となった。簿価ベースで61,953百万円（同10.3％増）、時価ベースで73,143百万円（同13.5％増）であったから、含み益は11,189百万円（同35.2％増）である。NOI利回りは前期末比0.6ポイント上昇し7.2％だった。賃貸粗利は販管費を上回る水準で推移し、販管費カバー率（=賃貸粗利÷販売費及び一般管理費）は131％（前期は137％）となった。
賃貸不動産については、バリューアップを実施しながら運用している。賃貸不動産ポートフォリオ入替えの観点から適宜売却を行っている。通期における賃貸不動産の売却額は20,716百万円、売却粗利は4,541百万円であった。
宿泊運営会社フロムファーストホテルズ株式会社を立ち上げ、宿泊等のホスピタリティサービス事業を本格的に開始した。同社では、中長期的に同社事業ポートフォリオの一翼を担う存在になるとしている。
同社は中期経営計画を開示していない。同社を取巻く不動産および金融業界の市場見通しは不確定要素が多く、同社はどの様な環境下においても対応できる経営の柔軟性を重視しているからである。ここでは設立の経緯、時代背景および成長過程を振返りながら、同社の中期展望をSR社の考えとして整理する。
同社が設立された2004年2月前後の時代背景は、J-REITの相次ぐ上場による不動産流動化・証券化拡大期と重なっている。1990年代当時は不動産向けの過剰融資によるバブル崩壊に伴う不良債権処理が泥沼化し、金融機関の経営破綻が相次いだ1991～2001年は「失われた10年」と呼ばれている。J-REITは2001年9月に2銘柄でスタートし、拡大期、低迷期、再編期、拡大期を経て2020年12月現在で時価総額14兆4千億円（62銘柄）に達している（出所：不動産証券化協会「J-REIT.ｊｐ」）。同社の創業者兼代表取締役社長の𠮷原氏は、前職の旧三井信託銀行（現三井住友信託銀行株式会社）およびモルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン（現モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社）において、不動産流動化の黎明期に業務担当者として第一線に身を置いていた。𠮷原氏は「失われた10年」に信託銀行および外資で培った経験を国内に還元したいと考え同社を設立するに至った。
社名の由来：社名に関しては当時黎明期にあった不動産証券化分野の第一線で活躍していたプレイヤーが集まり、その創業当時のメンバーの結束を「ブラザーズ」で表し、そこに、最上級のサービスを提供するという意味合いを込めて、「ファースト」を冠したことによる。
同社設立から2005年までは、ハイピッチで不動産物件を取得・ファンド化し、投資運用事業に主軸を置いていた。2005年11月期は不動産取得額が1,000億円を超えたが、2006年以降は高値追いせず不動産市況のピークを見据えた選別取得に切り替え、同時進行的に売却を進めていった。2004～2005年頃は数百億円規模のビルが流通していたが、2006年後半から100億円超の大型物件の供給量が細り、利回りが低下していった。同社が物件売却を進めキャッシュ化していた頃の2008年9月、リーマンショックの激震が世界に走った。同社は不動産ファンドのフィービジネス運営に徹し、自己勘定での不動産投資を控えていたために、負の遺産を抱えることなくリーマンショックを乗り切ることが出来た。
リーマンショックで金融市場が不安定となり、不動産市場の流動性が乏しかった時期（2008～2013年）に、同社はレスキュー案件の受託により運用資産額が増加した。レスキュー案件とは、他社が運用していたファンドについて、ローンのデフォルトなど様々な理由により、そのAM（アセットマネジメント/資産管理・運用）を、投資家やレンダー（銀行など）から受託することになった案件である。リーマンショック後の市況悪化時において、同社はデフォルト案件が無いなどの理由で信頼され、レスキュー案件を数多く受託している。レスキュー案件のアセットマネジメントフィーの料率は取得（アクイジション）から行う案件と比較すると低いため、投資運用事業の売上総利益が大幅に減少することになった。2020年時点ではレスキュー案件は全て売却済みで残高は無い。
同社の経営陣は金融業界出身者が占めていることから、フィービジネスと自己勘定ビジネスの切替えを機動的に行っている。2013年11月期以降は100億円超の大型案件の供給が細り割高になってきたことから、10億円前後の中小型物件の自己勘定投資に軸足を移している。また、同社は物件取得においてロケーションなどの属性に優れ潜在価値の高い物件を選別し、厳密なバリュエーション（評価）に基づいて取得することに徹している。実際、同社のキャピタルゲイン倍率（売却済案件の取得価格に対する売却価格の倍率）は、市況変動に関わらずほとんど1.0を上回る比較的高いリターンのトラックレコードを実現している。実際のファンドのリターンの計算においては、取得価格と売却価格の差によるキャピタルゲインに運用期間中のインカムゲインが加算され、さらにレバレッジにより増幅される。従って、損失の発生した案件はほとんどなく、かつリターンの実績はキャピタルゲイン倍率よりも高くなっている。
要約
事業概要
同社は、不動産の投資運用および投資銀行事業を営む独立系企業である。2004年2月、旧三井信託銀行（現三井住友信託銀行）出身の𠮷原知紀氏が創業。その後間もなく同僚2名が経営幹部として同社に参画し取締役を務めている。社員の多くが金融業界のバックグラウンドを持ち、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、一級建築士など有資格者を多数揃えており、厳格な行動規範と規律に基づき着実に収益を挙げている。SR社では、同社の不動産業界における存在感は現在のAUMだけでみるよりも大きいものがあり、不動産を使った投資銀行としてユニークな存在と考える。
同社の発展の原点となった投資運用事業（ファンド受託残高11,820百万円：2020年11月期末、売上構成比4.2%、営業利益構成比9.6%：2020年11月期）は不動産や不動産信託受益権を投資対象として私募ファンドの形式で顧客の資産運用を行う事業である。2015年2月の株式上場と前後して事業構造を大きく転換し、現在は、自らの資産運用を行う投資銀行事業（自己勘定投資資産残高55,618百万円[55物件]：同、同94.9%、同89.8%：同）を主体に、不動産投資や周辺の様々な分野へも投資を行っている。同社の合計AUM残高は67,438百万円（2020年11月期末）である。
投資銀行事業は中長期的に安定した収益が見込める賃貸不動産のポートフォリオを保有している（商業36.8%、オフィス40.9%、ホテル19.5%、住宅2.8%：首都圏57.4%、2020年11月期末）。同社は物件取得においてロケーションなどの属性に優れ潜在価値の高い物件を選別、同社独自の厳密なバリュエーション（評価）に基づいて取得することに徹している。同社が取り扱う中心案件である10億円前後の物件の所有者は個人資産家など不動産のプロでないことも多く、相場賃料とのギャップや入居率向上の余地があるなど、その不動産のもつ潜在価値が十分に発揮されていないケースが少なくない。同社によると独自のデューデリジェンスにより、毎月持ち込まれる数百件の物件から1～2件のペースで契約し取得している。同社の物件取得ルートは金融業者から仲介業者まで多岐に渡っているが、同社の査定期間（最短1～3日）が短く融資も付き易いことから、同社には優先的に優良物件が持ち込まれていると推察される。
投資銀行事業の主な収益源は、キャピタルゲイン（主に不動産売却益、売上総利益構成比50.6%、2020年11月期）とインカムゲイン（主に不動産賃料収入、同48.6%、同）である。同社のキャピタルゲイン倍率は、市況変動に関わらずほとんど1.0を上回る比較的高いリターンのトラックレコードを実現している（売却価格÷取得価格=1.26、2020年11月期）。ポートフォリオの個々の賃貸不動産は、市場流通量が多い中小型案件（10億円前後）から厳選投資し、様々な手法を駆使してバリューアップしつつ運用する他、十分なリターンが見込める場合には新規の開発も行う。これらの賃貸不動産ポートフォリオは適宜入れ替えを実施し、バリューアップ等によって得られた含み益（時価÷簿価=1.15、2020年11月期末）を顕在化している（バリューアッド型）。同社が保有する物件はバリューアップによる物件価値の最大化を基本としており、単純な在庫回転日数（739～1,823日、2017年～2020年11月期）には囚われてない。賃貸不動産ポートフォリオの拡充と共に、販管費を上回る水準まで賃貸粗利が増加し、販管費カバー率が137%（2020年11月期）となった。投資銀行事業のセグメント営業利益率は2014年11月期以降20数%で安定して推移している。
同社は、2019年4月に東日本不動産を連結子会社化したことも寄与し、賃貸不動産ポートフォリオを大幅に拡充した。東日本不動産は東北地域で厳選された優良物件（駅前やビジネス街のオフィスビル、ロードサイドを含む商業不動産）を多数保有している。東日本不動産の賃貸不動産の残高は12,709百万円で、同社自己勘定投資残高の29.3%に当たる（2019年11月期末時点）。同社によれば、東日本不動産保有物件のNOI利回りは平均8.0%と高く、同社既存物件の安定稼働時NOI利回り6.6%（同）を上回る。
賃貸不動産の取得の際には借入を行うため、投資の進展とともに借入残高（45,976百万円：2020年11月期末）は増加する傾向にある。なお、借入は原則として長期（10年以上、レバレッジ81.8％：同）で行うとともに、金利スワップを活用して金利の一部固定化（金利固定割合44.3％：同）を実施している。金利固定化前の加重平均金利は0.8%前後で推移しており、同業他社の1％台と比べて極めて低い優遇金利を享受している。
業績動向
2021年11月期の業績は、売上高26,685百万円（前期比70.6％増）、営業利益4,940百万円（同94.4％増）、経常利益4,380百万円（同141.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,795百万円（同20.8％増）となった。賃貸不動産ポートフォリオの拡充が進み、賃貸収入、賃貸粗利とも増加した。複数の物件を売却したため売却額、売却利益ともに増加した。
2022年11月期通期の会社期初予想は、売上高24,900百万円（前期比6.7%減）、営業利益2,880百万円（同41.7%減）、経常利益2,010百万円（同54.1%減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,300百万円（同53.5%減）である。賃貸ポートフォリオの拡充に伴い賃貸収益は増加する見通しだが、ポートフォリオ入れ替えとしての売却計画を前期に比べ保守的に計画している。また、売却計画に織り込んでいる比較的含み益の大きな賃貸不動産の売却が前期に比べ少ないことから、前期比減収減益を見込んでいる。
同社は中期経営計画を開示していない。同社は賃貸不動産ポートフォリオを拡充させながら利益および株主資本を増加させる方針だが、現時点では不動産の売却による利益の割合が相対的に高いため、期間損益は売却の如何によって短期的には変動する可能性がある。但し、株主資本とポートフォリオ残高が積み上がる限り、中長期的な売上総利益（賃貸粗利+売却粗利+その他）の成長イメージは右肩上がりを辿ることになると同社は見込んでいる。
配当は年1回（期末）、短期業績の変動によらず継続的・安定的に実施し、会社の成長に応じて中長期的に増加させ、株主資本配当率（DOE）2.0％が目安である。
同社の強みと弱み
同社の強みは、1）物件取得から売却に至るまでのデューデリ力およびバリューアッド力、2）超低金利（0.8%以下）と長期借入による信用力および資金調達力の高さ、3）首都圏および東北地域の駅前やビジネス街のオフィスビルなどNOI利回りが高い優良物件を中心にポートフォリオを拡充していること、である。一方、同社の弱みは、1）発展途上のガバナンス体制、2）キャピタルゲイン（不動産売却益）に大きく依存する収益体質の持続可能性が不透明であること、3）再生可能エネルギーやベンチャー企業への投資回収が未達、であるとSR社は考えている。
用語解説
主要経営指標の推移
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意
*14年11月期の連結の範囲には、特殊なファイナンス手法を用いた特別目的会社（SPC）が含まれていた。SPCに係る売上高5,257百万円、売上総利益1,100百万円、営業利益1,065百万円および経常利益1,028百万円は、同社に全く帰属しないものであり、連結損益計算書上、少数株主利益としてSPCにかかる利益1,005百万円の全額が控除されている。同社の収益構造と今後の成長性をより平易に理解するため、14年11月期の連結決算数値からSPCを連結しない場合（同社に帰属しない損益数値を控除した場合）の数値を算出し掲載している。なお、SPCについては、14年11月期中に、匿名組合契約が終了したことに伴い、連結の範囲から除外している
直近更新内容
2021年11月期通期連結業績予想の修正を発表
ファーストブラザーズ株式会社は、2021年11月期通期連結業績予想の修正を発表した。
（リリースへのリンクはこちら）
2021年11月26日、同社は2021年11月期通期の業績予想を修正した。事実上の通期着地見通しである。売上高26,668百万円（期初予想比3,432百万円減、同11.4％減）、営業利益4,890百万円（同160百万円増、同3.4％増）、経常利益4,300百万円（同290百万円増、同7.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,633百万円（同83百万円増、同3.3％増）である。期初に計画していた売却予定物件をより売却粗利の高い物件に入れ替えたため、期初計画より少額な売却額にも関わらず、期初計画の売却収益を達成できたとした。販売費及び一般管理費、営業外費用はいずれも期初計画より削減できているとした。なお同社では、売上高水準よりも、売却収益や賃貸収益などの粗利を重要視している。
業績動向
四半期実績推移
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意
表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意
残高および増加額、減少額は税抜き取得価格ベース。なお、東日本不動産の取得価格は、連結開始時の連結上簿価を採用
AUM（=ファンド受託資産+自己勘定投資資産）
簿価は取得価格に取得時の取引コスト、期中の資本的支出および減価償却を反映し調整したもの
時価は直近の鑑定評価額またはそれに準ずる評価額であり、含み益は簿価との差額
NOI利回り：安定稼働時の想定ネット利回り（＝賃料から管理費等を控除したキャッシュベースの純収益 ÷ 取得価格）
賃貸粗利：賃貸不動産から得られる純収益（＝NOI [特殊要因を除く] - 減価償却費）
販管費カバー率：賃貸粗利 ÷ 販管費（特殊要因を除く）
売却額：仕掛販売用不動産（賃貸不動産開発用地等）の売却を含む
借入残高：賃貸不動産取得のための借入金であり、ノンリコースローンを含み、開発案件（仕掛販売用不動産）取得のための借入や東日本不動産のグループ会社化に伴う短期ブリッジローン（6,850百万円）等を除く
レバレッジ：借入残高÷賃貸不動産簿価
加重平均金利：金利固定化前
2019年11月期第2四半期末レバレッジ：東日本不動産のグループ会社化に伴う短期ブリッジローン（6,850百万円）を含めたレバレッジ比率。なお、同ブリッジローンは長期借入金に借換えを行う
QoQ：quarter-over-quarter（直前四半期比）
2021年11月期通期実績
業績概要：
2021年11月期実績は、賃貸不動産ポートフォリオの拡充が進み、賃貸収入、賃貸粗利とも増加した。複数の物件を売却したため売却額、売却利益ともに増加した。賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで61,953百万円と前期末比10.3％増となった。一方、賃貸ポートフォリオの入替えも進め、物件を一部売却した。
事業セグメント別状況
投資運用事業
前期に比べ不動産管理・運営に係る報酬が増加した一方、取得・売却に係る一時的な報酬が減少したことから、前期に比べ増収減益となった。
投資銀行事業
賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、ポートフォリオから得られる賃貸収益が前期末比で増加した。2021年11月末時点の賃貸不動産ポートフォリオ残高は61,421百万円（95物件）と、前期末比10.4％増となった。簿価ベースで61,953百万円（同10.3％増）、時価ベースで73,143百万円（同13.5％増）であったから、含み益は11,189百万円（同35.2％増）である。NOI利回りは前期末比0.6ポイント上昇し7.2％だった。賃貸粗利は販管費を上回る水準で推移し、販管費カバー率（=賃貸粗利÷販売費及び一般管理費）は131％（前期は137％）となった。
賃貸不動産については、バリューアップを実施しながら運用している。賃貸不動産ポートフォリオ入替えの観点から適宜売却を行っている。通期における賃貸不動産の売却額は20,716百万円、売却粗利は4,541百万円であった。
トピックス
宿泊運営会社フロムファーストホテルズ株式会社を立ち上げ、宿泊等のホスピタリティサービス事業を本格的に開始した。同社では、中長期的に同社事業ポートフォリオの一翼を担う存在になるとしている。
2022年11月期通期見通し
期初会社予想
2022年11月期通期の会社期初予想は、売上高24,900百万円（前期比6.7%減）、営業利益2,880百万円（同41.7%減）、経常利益2,010百万円（同54.1%減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,300百万円（同53.5%減）である。賃貸ポートフォリオの拡充に伴い賃貸収益は増加する見通しだが、ポートフォリオ入れ替えとしての売却計画を前期に比べ保守的に計画している。また、売却計画に織り込んでいる比較的含み益の大きな賃貸不動産の売却が前期に比べ少ないことから、前期比減収減益を見込んでいる。
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意
中期展望
同社は中期経営計画を開示していない。同社を取巻く不動産および金融業界の市場見通しは不確定要素が多く、同社はどの様な環境下においても対応できる経営の柔軟性を重視しているからである。ここでは設立の経緯、時代背景および成長過程を振返りながら、同社の中期展望をSR社の考えとして整理する。
設立の経緯、時代背景
同社が設立された2004年2月前後の時代背景は、J-REITの相次ぐ上場による不動産流動化・証券化拡大期と重なっている。1990年代当時は不動産向けの過剰融資によるバブル崩壊に伴う不良債権処理が泥沼化し、金融機関の経営破綻が相次いだ1991～2001年は「失われた10年」と呼ばれている。J-REITは2001年9月に2銘柄でスタートし、拡大期、低迷期、再編期、拡大期を経て2020年12月現在で時価総額14兆4千億円（62銘柄）に達している（出所：不動産証券化協会「J-REIT.ｊｐ」）。同社の創業者兼代表取締役社長の𠮷原氏は、前職の旧三井信託銀行（現三井住友信託銀行株式会社）およびモルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン（現モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社）において、不動産流動化の黎明期に業務担当者として第一線に身を置いていた。𠮷原氏は「失われた10年」に信託銀行および外資で培った経験を国内に還元したいと考え同社を設立するに至った。
リーマンショックをファンド運営で切り抜ける
同社設立から2005年までは、ハイピッチで不動産物件を取得・ファンド化し、投資運用事業に主軸を置いていた。2005年11月期は不動産取得額が1,000億円を超えたが、2006年以降は高値追いせず不動産市況のピークを見据えた選別取得に切り替え、同時進行的に売却を進めていった。2004～2005年頃は数百億円規模のビルが流通していたが、2006年後半から100億円超の大型物件の供給量が細り、利回りが低下していった。同社が物件売却を進めキャッシュ化していた頃の2008年9月、リーマンショックの激震が世界に走った。同社は不動産ファンドのフィービジネス運営に徹し、自己勘定での不動産投資を控えていたために、負の遺産を抱えることなくリーマンショックを乗り切ることが出来た。
レスキュー案件への取組み
リーマンショックで金融市場が不安定となり、不動産市場の流動性が乏しかった時期（2008～2013年）に、同社はレスキュー案件の受託により運用資産額が増加した。レスキュー案件とは、他社が運用していたファンドについて、ローンのデフォルトなど様々な理由により、そのAM（アセットマネジメント/資産管理・運用）を、投資家やレンダー（銀行など）から受託することになった案件である。リーマンショック後の市況悪化時において、同社はデフォルト案件が無いなどの理由で信頼され、レスキュー案件を数多く受託している。レスキュー案件のアセットマネジメントフィーの料率は取得（アクイジション）から行う案件と比較すると低いため、投資運用事業の売上総利益が大幅に減少することになった。2020年時点ではレスキュー案件は全て売却済みで残高は無い。
高いリターンを実現：「キャピタルゲイン + インカムゲイン」
同社の経営陣は金融業界出身者が占めていることから、フィービジネスと自己勘定ビジネスの切替えを機動的に行っている。2013年11月期以降は100億円超の大型案件の供給が細り割高になってきたことから、10億円前後の中小型物件の自己勘定投資に軸足を移している。また、同社は物件取得においてロケーションなどの属性に優れ潜在価値の高い物件を選別し、厳密なバリュエーション（評価）に基づいて取得することに徹している。実際、同社のキャピタルゲイン倍率（売却済案件の取得価格に対する売却価格の倍率）は、市況変動に関わらずほとんど1.0を上回る比較的高いリターンのトラックレコードを実現している。実際のファンドのリターンの計算においては、取得価格と売却価格の差によるキャピタルゲインに運用期間中のインカムゲインが加算され、さらにレバレッジにより増幅される。従って、損失の発生した案件はほとんどなく、かつリターンの実績はキャピタルゲイン倍率よりも高くなっている。