ＡＰＡＭＡＮ株式会社は2021年9月期通期決算を発表した。
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ＡＰＡＭＡＮ株式会社は、子会社であるApaman Network株式会社が、基幹システムAOS（Apmanshop Operation System）の全面リニューアルを決定したことを発表した。
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AOSは、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業において、Apaman Network社がアパマンショップ加盟企業へ提供する基幹システムである。AOSでは物件管理・顧客管理・業績管理など賃貸斡旋に関わる業務をトータルでサポートする。
Apaman Network社は、現行のAOSを全面リニューアルした「次世代 AOS」（取得価額2,131百万円）を開発し、2022年春を目途に、アパマンショップ加盟企業へ提供開始する。
売上高は主にＰｌａｔｆｏｒｍ事業が増収となり、全体を牽引した。
営業利益は、前期比で増益となった。売上総利益が10,385百万円（前期比7.3%増）となった。販管費は9,029百万円（同2.2％増）と増加したが、売上総利益の増益が上回った。セグメント別では、全てのセグメントで利益が増加した。
売上総利益は、Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業の増収および売上総利益率の上昇、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業の売上総利益率の上昇が増益要因となった。売上総利益を安定収益源による売上総利益（ストック粗利）と非安定収益源による売上総利益（非ストック粗利）に分けた場合、ストック粗利は7,470百万円（前期比1.5％増）、非ストック粗利は2,900百万円（同25.5％増）となった。
ストック粗利は、Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業の賃貸管理・サブリース、Tｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業、fabbit施設利用料などからなる売上総利益を指す。それに対し、非ストック粗利は、Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業の賃貸斡旋手数料、fabbitでのコンサルタントフィー、営業投資有価証券などからなる売上総利益を指す。
経常利益は増益となった。営業利益の増加に加え、営業外収支が-561百万円（前期は-832百万円）に改善した。持分法による投資損益が113百万円の利益（前期は持分法による投資損失175百万円）となった。
親会社株主に帰属する当期純利益は前期比で増益となった。特別損益は475百万円の利益（前期は635百万円の損失）となった。特別損失として減損損失292百万円、貸倒引当金繰入額307百万円を計上したが、特別利益として関係会社株式売却益1,436百万円（株式会社システムソフト（発行済株数の14.3％）の売却益）を計上した。
当第4四半期（2021年7-9月）の売上高は10,720百万円（前年同期比3.4％減）、営業利益は418百万円（同9.1％増）となった。Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業が前年同期比で減収となったが、売上総利益率が上昇し、売上総利益が2,661百万円（同0.3％増）となった。販売費及び一般管理費が2,243百万円（同1.1％減）となった。前年同期はＰｌａｔｆｏｒｍ事業において、M&Aによって管理戸数が増加した。それに対して、当第4四半期は前年同期比で管理戸数は減少したが、売上利益率が上昇し、増益となった。
セグメント別の業績は以下の通りであった。
同社は、当第2四半期（2021年1-3月）においてセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業（fabbit事業、パーキング事業）をその他に含めた。2021年1月に、持分法適用会社の株式会社システムソフトが同社連結子会社のfabbit株式会社を吸収合併したことにより、Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ内のfabbit事業の規模が縮小した。また、Ｃｌｏｕｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業については、クラウドサービスのみならず、RPAやWebマネジメント等のテクノロジー全般を推進していくことから、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙへ名称変更を行った。以下の前期比は、変更後の区分方法に基づく比較である。
管理戸数は91,421戸（前期比1.4％減、1,255戸減）となった。前期第4四半期にM&Aによる増加があったものの、オーナーチェンジ等による減少が増加を上回った。
直営店数は68店（同4店減）となった。独立支援によるFC化などを推進した。
緊急駆付け、家賃保証などの付帯商品の売上総利益は1,461百万円（前期比2.5％減）となった。
借上社宅事業については法人契約件数が61社となった。
利益面では、売上総利益の増加額が販売費及び一般管理費の増加額を上回り増益となった。売上総利益は増収効果に加え売上総利益率が上昇し、増益となった。ただし、当第2四半期（2021年1-3月）における電力小売業における仕入値の一時的な増加は原価率の上昇要因となった。
販売費及び一般管理費は7,262百万円（前年同期比6.5％増）となった。直営店舗数の減少が減少要因となったが、前期第4四半期に実施したM&Aによって増加した。また、前期第3四半期（2020年4-6月）は新型コロナウイルス感染症拡大防止策として第1回目の緊急事態宣言が発出され、同社は店舗休業を実施した。その期間の店舗休業の人件費を休業手当として営業外費用に、同額の助成金収入を営業外利益に計上した。それに対して、当期は人件費の営業外費用への振り替え計上がなく、店舗の人件費を販売費及び一般管理費に計上したことから、前年同期比で増加した。
電力小売事業者として電力を仕入れ、家庭向けに供給するサービス「ＡＰＡＭＡＮでんき」を行っている。当第2四半期において、JEPX（日本卸電力取引所）の取引価格が一時的に高騰し、同社の電力小売事業の仕入値が増加した。
従来、同社の直営店（アパマンショップ）では、物件を特定せずに賃貸斡旋を行っていたが、当第3四半期以降、自社でプロパティ・マネジメント業務を請け負っている物件の賃貸斡旋に注力することとした。この施策によって、サブリースを行っている物件の入居率および利益率の上昇を図る。
当第4四半期の業績は、売上高8,714百万円（前年同期比2.2％減）、営業利益505百万円（同26.9％増）と、売上総利益の増加額が販売費及び一般管理費の増加額を上回り増益となった。売上総利益は2,291百万円（同4.9％増）となった。
プロパティ・マネジメント業務の管理戸数は、前期第4四半期はM&Aによって92,676戸（2019年9月期第4四半期比5.3％増）に増加したが、当第4四半期はオーナーチェンジ等によって91,421戸（前年同期比1.4％減）に減少した。売上高は管理戸数の減少によって前年同期比で減収となった。
売上総利益率は直営店の仲介件数増加により26.3％（同1.8ポイント上昇）となった。販売費及び一般管理費は1,786百万円（同0.1％増）となった。
同事業では、フランチャイズで展開するFC加盟店に対して、システム提供を行う事業を主たる業務としている。
売上高は前期比で増収となり、売上原価の減少によって売上総利益率が上昇したことから、売上総利益が増加した。また、前期においては、FC加盟店に対して、広告料やロイヤリティ等の値引き等の支援を行ったが、当期はこの支援の一部を終了したことが、売上総利益率の上昇要因となった。
当第4四半期の業績は、売上高1,803百万円（前年同期比2.7％増）、営業利益326百万円（同13.8％減）となった。売上総利益は560百万円（同9.7％減）となり、販売費及び一般管理費が234百万円（同3.3％減）と減少したが営業利益は減益となった。
上述の通り、当第2四半期においてセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業をその他事業に含めた。旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業では、主にコワーキング、コインパーキングのシェアリングビジネスを展開していた。2021年1月に、持分法適用会社の株式会社システムソフトがコワーキング施設を運営している同社連結子会社fabbit株式会社を吸収合併し、旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業はコインパーキング業務が中心になった。
セグメント変更により、その他事業は、不動産賃貸業務、商業施設の運営管理業務、weparkブランドのコインパーキング業務、一部のfabbit施設の運営などとなった。
売上高は、コワーキング施設を運営しているfabbit株式会社が非連結となったことから減少した。コインパーキング台数（契約ベース）は4,320台（前期比6.6％増、269台増）となった。
利益面では、前期比で増益となり営業損失が縮小した。前期において、旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業で新型コロナウイルス感染症拡大防止のためのロックダウンの影響によって海外企業等への出資金評価損347百万円を計上した。当期は、この評価損の影響がなくなった。
2022年9月期会社予想は、売上高45,000百万円（前期比1.3%増）、営業利益1,800百万円（同32.7%増）、経常利益1,000百万円（同25.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益200百万円（同66.8％減）を見込む。
売上高はＰｌａｔｆｏｒｍ事業における管理戸数の増加、サブリースの稼働率上昇などが増収要因となることで、前期比で1.3％の増収を予想している。
利益面では、Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業におけるプロパティマネジメント業務の増収増益を予想している。一方、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業において、基幹システムAOS（Apamanshop Operation System）のリニューアルによる減価償却費の増加は減益要因となる。
Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業は、プロパティマネジメント業務の増収増益を見込む。デジタルシフトによる業務効率向上や管理受託の強化等により管理戸数増加を図る。また、借上社宅事業の拡大にも注力する。
プロパティマネジメント業務が、管理戸数の増加、サブリースの稼働率上昇によって増益となる見込みである。
前期は、電力小売業における仕入値の一時的な増加が減益要因となった。今期はこのような要因を見込んでいない。
電力小売事業者として電力を仕入れ、家庭向けに供給するサービス「ＡＰＡＭＡＮでんき」を行っている。前期第2四半期において、JEPX（日本卸電力取引所）の取引価格が一時的に高騰し、同社の電力小売事業の仕入値が増加した。
借上社宅事業について、前期末の法人契約件数は61社となった。同社は社宅の賃貸斡旋業務について、約10,000社（FC含む）の企業と提携している。この提携をベースに、中期的に借上社宅事業の成長を図る計画である（「中長期展望」の項参照）。
Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業は、ＡＰＡＭＡＮ ＤＸサービスの推進拡大に努める。基幹システムのリニューアルに伴う減価償却費の増加によって、減益になる見込みであるとSR社は理解している。
同事業において、2022年春に、基幹システムAOSをリニューアルした「次世代AOS」をアパマンショップ加盟店に提供開始する。次世代AOSの取得額は2,131百万円、引き渡し予定は2022年5月で、5年間均等償却となる。次世代AOSの償却開始は、2022年9月期において、200百万円程度の減価償却費の増加要因になるとSR社は理解している。
その他事業は、不動産賃貸事業、商業施設の運営管理業務、weparkブランドのパーキング事業、一部のfabbit施設の運営を行っている。
前期は、主にfabbitの施設について減損損失264百万円を計上した。今期はこの減損損失に対する減価償却費が減少することなどより、増益となる見込みである。
2021年12月時点において、同社は中期経営計画を公表していない。
2018年9月期より主要セグメントを「Ｃｌｏｕｄ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業」、「Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業」、「Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業」に変更し、テクノロジーを核としたサービスの提供を推進するとした。この中で特に、Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業に注力し、コワーキングスペース、民泊、パーキング、シェアサイクルなどで、それぞれ売上高10,000百万円、合計で売上高40,000百万円規模を目指すとした。
しかし、2019年9月には民泊事業を行っていた持分法適用会社株式会社グランドゥースの株式の一部を売却し、民泊事業から撤退することを決定した。また、コワーキング施設の運営を行っている連結子会社fabbit社については、2021年1月に同社持分法適用会社の株式会社システムソフトが吸収合併し、fabbit社は同社の連結対象から外れた。これにより、同社はＰｌａｔｆｏｒｍ事業およびＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業（旧Ｃｌｏｕｄ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業）に集中することになった。
2020年9月期決算説明会では課題として、“オンライン推進”と“ストック収入の増加”をあげた。これにより、新型コロナウイルス感染症や景気に影響を受けにくい収益構造を目指すという。
オンライン推進では、以下の通り、Online Firstと称し、オンラインの接客・重説・契約およびシェアリングキーの導入を進めている。また、AI顧客対応、賃貸管理の自働化、賃貸斡旋の自働化なども推進しているという。
オンラインの接客・重説・契約
シェアリングキー「Selkey」：同社は2020年7月より、Seltech株式会社（非上場）が提供するシェアリングキー「Selkey」を管理物件に設置している。「Selkey」を物件に取り付けることで、内覧希望者のスマートフォンに、一時的に利用可能なシェアリングキーを付与できる。同社は、内覧時に必要だった物理的な鍵の受け渡しが必要なくなるほか、鍵の返却や内覧履歴の管理などの管理業務を自動化できる。
ストック収入の増加策として、賃貸管理戸数の増加と借り上げ社宅の増加を計画している。
賃貸管理の増加に関しては、2020年9月時点で92,676戸（前期比4,706戸増）の管理物件数について、管理物件数を年10,000戸獲得した場合のシミュレーションとして、自社で営業人員を増員する場合とM&Aによって管理物件を増やす場合のシミュレーションを以下の通りに示している。
自社で管理物件数を増やす場合には、管理物件年10,000戸獲得のためには、50名の人員が必要であるとしている。この場合、管理物件1,000戸当たりの営業利益20百万円を実現することが可能で、年約1％の管理戸数の減少要因があったとしても、営業体制構築1年目は人件費などの費用が先行するために200百万円の損失見込みとなるものの、3年目には黒字化し、5年目には営業利益570百万円、10年後には営業利益1,490百万円が想定できるという。
M&Aで管理物件数を増やす場合には、管理物件1,000戸当たりの営業利益18百万円が可能であるという。年約1％の管理戸数の減少要因があったとしても、1年目から営業利益180百万円、3年目には営業利益530百万円、5年目には営業利益870百万円、10年後には営業利益1,700百万円が想定できるという。
同社は中期的に借り上げ社宅の増加を目指すとしている。借り上げ社宅とは、企業が不動産業者から賃貸物件を借り入れ、社員に貸し出す制度のことである。企業が家賃の一部を社員から徴収することで、低価格で住居を確保できる福利厚生である。
借り上げ社宅：日本企業では、社員に対する福利厚生の一環として、住居費用の一部を負担（住宅手当）する制度を採用している場合がある。住宅手当は、税法上、社員にとって給与として計算されるため、それに伴う税金が発生する。また、企業側も社員への住宅手当の負担のみならず、企業負担分の社会保険料の負担が増える。借り上げ社宅では企業が物件を借り入れ、社員に貸し出す際に、周辺相場の家賃と社員から徴収する家賃の差額を補助額と見なして、住宅手当と同じ効果を持たせることができる。借り上げ社宅では、社員への給与支給額は変わらないので、社員の税金および会社の社会保険料負担額はそのままである。
2020年12月時点において、同社は、企業の社員に対して社宅として利用する賃貸物件を斡旋する、社宅の賃貸斡旋業務は数多く行っており、約10,000社の企業と提携しているが、借り上げ社宅に関する業務はほとんど行っていないという。
借り上げ社宅事業では、同社が賃貸物件を不動産オーナーから社宅として借上げ、企業に転貸する。社宅の賃貸斡旋業務における同社の収益は賃貸斡旋手数料が中心であるが、借り上げ社宅業務における収益は、企業から継続的に家賃を受け取ることができる。その受取家賃と同社が不動産オーナーに支払う賃料の差額が同社の利益になる。
同社は借り上げ社宅事業の計画を示していないが、モデルケースとして株式会社リログループの借上社宅事業を想定している模様である。リログループ社の借上社宅事業の2021年3月期実績は売上高197,806百万円（前期比6.5％増）、営業利益5,243百万円（同6.8％減）、社宅管理戸数は202,309戸（同3.3％増）であった。
2017年9月期までは、同社は「斡旋事業」、「プロパティ・マネジメント事業」、「PI・ファンド事業」、「その他事業」のセグメント区分としていた。同社が本業と位置付けるのは、アパート、マンションの仲介業務を手掛ける斡旋事業と賃貸物件の管理業務を行うプロパティ・マネジメント事業であった。
2018年9月期より主要セグメントを「Platform事業」、「Cloud technology事業」、「Sharing economy事業」に変更した。その後、2021年9月期第2四半期（2021年1-3月）にセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業（fabbit事業、パーキング事業）をその他に含めた。Ｃｌｏｕｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業については、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙへ名称変更を行った。
Platform事業は2021年9月期において、売上高構成比80.4％、営業利益1,994百万円（連結営業利益は1,356百万円）を占める同社の中核事業である。同事業は、アパート・マンションのプロパティマネジメント（賃貸管理業務・サブリース業務）、同社直営店（アパマンショップ）の賃貸斡旋業務、および付帯・関連サービス業務からなる。2021年9月期において、アパート・マンションの賃貸管理業務・サブリース業務が同事業の売上高の90％程度、同社直営店の賃貸斡旋業務が同事業の売上高の10％程度を占めたとSR社は理解している。
アパート・マンションのプロパティマネジメントは、賃貸管理業務とサブリース業務からなる。
賃貸管理業務：同社がアパート・マンションの所有者（不動産オーナー）から賃貸管理を受託している。賃貸管理とは、入居希望者の審査、賃貸借契約代行、契約更新、滞納家賃の督促、入居者のクレーム処理、退去処理、室内リフォーム、建物保守、メンテナンスなどの運営管理を行うことを指す。
サブリース業務：同社が不動産オーナーからアパート・マンションを借り上げ、貸主となって入居者に賃貸を行っている。
賃貸管理業務における主な収入源は、同社が不動産オーナーから受領する管理手数料である。同業務の収益は管理戸数に比例し、入居率の影響は受けない。
一方、サブリース業務における収入は、同社がアパート・マンションの賃借人から受領する賃料収入である（「ビジネスモデル」の項参照）。同業務の収益は管理戸数、賃料、入居率によって決まる。また、同業務では、入居者の有無や同社が入居者から受け取る家賃の額に関わらず、同社は不動産オーナーに毎月の家賃の支払い義務を負っている。同業務の利益は、同社が入居者から受け取る賃料収入と不動産オーナーに支払う支払賃料の差額となり、入居率の影響を受ける。
同社はPlatform事業の売上高の内訳を開示していないが、賃貸管理業務・サブリース業務の売上高は単純化すると管理戸数に1戸あたり売上高を乗じた金額となる。2021年9月期の管理戸数は91,421戸（2020年9月期の管理戸数は92,676戸）、参考までに2017年9月期における管理戸数1,000戸あたり売上高は364百万円であった（同社は2018年9月期以降、管理戸数1,000戸あたり売上高を開示していない）。
賃貸斡旋業務では、同社は首都圏及び福岡県・北海道を中心に直営店（アパマンショップ）を2021年9月末時点で68店（2020年9月末は72店）を運営し、不動産オーナーと賃貸住居入居者の仲介をする賃貸斡旋業務、準管理業務を行っている。
同業務における主な収益は、賃貸住宅入居者から受領する賃貸斡旋に係る手数料（賃貸斡旋手数料、宅地または建物の借賃の1月分の1.1倍に相当する金額以内）である。また、準管理業務では、不動産オーナーから期日管理や退去時リフォーム等の業務を受託し、更新料やリフォーム工事代金などの収入を得ている。
宅地建物取引業法によって、賃貸契約に関する仲介手数料は、賃料の1カ月分+消費税が上限と定められている。
歴史的に日本の不動産会社の「斡旋」事業といった際には「不動産売買」の仲介を指すことが多いが、同社は「賃貸物件（居住用）」の仲介に特化している。同社はFC加盟店（同社とフランチャイズ契約を結んでいる賃貸斡旋店舗）を中心に展開してきたが、2006年より直営の店舗も展開しており、FC加盟店との競合が生じないように出店を進めている。
同社はPlatform事業の売上高の内訳を開示していないが、同業務の売上高は、直営店1店舗当たりの売上高に店舗数を乗じた額となる。参考までに2017年9月期において、直営店（国内）1店舗当たりの売上高は51.5百万円、店舗数は108店舗であった（同社は2018年9月期以降、直営店（国内）1店舗当たりの売上高を開示していない）。
付帯・関連サービスでは、同社はアパート・マンションの入居者に対して、さまざまなサービスの取り次ぎや物品販売を提供している。
同社は、アパートやマンションの成約時に、希望すればインターネット回線の設置や引っ越し業者などとの契約も紹介する。また、2010年からは家電量販店との提携により、割安な家電セットや家具の販売も開始した。他にも家財保険や24時間駆付けサービス、消火器販売、電気・ガスの取り次ぎ、通信サービスの取り次ぎ、NHK放送受信契約の取り次ぎ、CATV加入取り次ぎなどオプションは多岐にわたる。
関連サービス業務について補足すると、同様の業務は他社も一部行ってはいるが、同社によれば、その店舗数の多さから、バイイングパワーで勝る他、サービスメニューの豊富さが他社とは異なるという。入居者にとっては賃貸生活に関するワンストップサービスを受けられるというメリットがある。また、不動産オーナーも、入居率向上効果等にてこのサービスの恩恵を受け得る。同業務において、同社はあくまで取り次ぎが基本である。
同社はPlatform事業の売上高の内訳を開示していないが、付帯・関連サービスの売上総利益については公表している。2021年9月期における付帯・関連サービスの売上総利益は1,461百万円（前期比2.5％減）であった。
斡旋業務とプロパティ・マネジメント業務のシナジー：斡旋業務とプロパティ・マネジメント業務は相互依存の関係にある。プロパティ・マネジメント業務において「管理戸数」を増やすためには、物件の入居率を高める能力があること、すなわち斡旋力が重要となってくるからだ。一方、斡旋業務において仲介件数を増やすためには、集客力（潜在的な入居者数）と成約率（入居者数÷潜在的な入居者数）を高める必要がある。同社は、集客のために多彩なキャンペーンを行っている。また、成約率を高めるために重要な要件の一つとして「良い賃貸物件」を紹介できることがあげられる。ここで重要なのは、「良い賃貸物件」は競合他社と取り合いになることが予想されるが、競合他社が仲介を行うことができない（同社の）「管理戸数」を増やすことによって競合を排除することが可能となる点である。そして、「関連サービス業務」は、入居者への利便性を高めることによって、賃貸物件（に入居すること）の魅力を高めることに作用しうる。同社にとって、「管理戸数」を増大させることは、経営の安定化にもつながる。斡旋業務は1件契約を獲得することでその都度収入を得る「フロー・ビジネス」である。一方、プロパティ・マネジメント業務は、1件契約を獲得すると継続的に収入を得る「ストック・ビジネス」のためである。
Ｔechnology事業は2021年9月期において、売上高構成比15.3％、営業利益構成比31.5％を占める。同事業において、同社は主にFC加盟店（2017年9月末時点で1,049店）に対して、アパマンショップオペレーションシステム（AOS）等のシステムや反響サービス、情報提供サービス等の提供を行っている。
同事業において、同社の主な収入源は、FC加盟店システム利用料・システム導入手数料、WEB広告料、加盟金である。
同事業の収益構造は単純化すれば、FC加盟店数にFC加盟店1店舗あたり売上高を乗じた額となる。2017年9月期において、FC加盟店向け売上高は7,340百万円、FC加盟店の店舗数は1,041店舗、FC1店舗あたりの同社の売上高は7.0百万円（同社資料をもとにSR社計算）であった（同社は2018年9月期以降、FC加盟店の店舗数、FC加盟店向け売上高を開示していない。ただし、FC加盟店の店舗数に大きな変化はなく、旧FC加盟店向け売上高はＴechnology事業の売上高に近いとSR社は理解している）。
同社は、アパマンショップグループとして、全国の営業拠点や不動産オーナー、入居者から寄せられる情報やニーズを収集し、独自の情報インフラ「不動産情報ネットワーク」を構築。その不動産情報ネットワークを基盤として各業務を営んでいる。情報力（物件情報等）とWEB対応力（現場の使い勝手の良さ、要望への対応スピード等）は他社を凌駕していると述べている。
また、同社は、自社の強みとして、「不動産情報ネットワーク」の他に、集客するための多彩な「キャンペーン企画力」をあげている。実際、そうした企画力に関心を示し、FC加盟に関する問い合わせも多い模様である。以前からイメージキャラクターに有名女優等を起用し、TVCMを放映、インターネット上の動画サイトやイベントを通じて、知名度の向上に注力してきた。
同社は賃貸斡旋店舗「アパマンショップ」をFC方式にて運営し、FC加盟店に対して「研修サービス」、「反響サービス」、「情報提供サービス」等を提供している。これらサービスの総称を「ASシステム」という。
「研修サービス」について、同社は都道府県ごとに会議を2ヵ月に1回実施しており、この会議にはFC加盟店の代表者や店長をはじめ現場スタッフも参加している。また、地域別に配置された専任者（OFC：スタッフオペレーションフィールドカウンセラー）を設け、定期的にFC加盟店を訪問している。
「反響サービス」とは、全国的な広告と地域での広報を組合せ、「アパマンショップ」ブランドの認知度拡大による集客力向上を図ることを指す。全国的な広告として、同社は人気タレント等をイメージキャラクターに起用し、ブランドをアピールしている。また、学生向け、法人向け、オーナー向け、北海道、九州などの特徴によって分類した約1,000のウェブサイト（PC用、スマートフォン・タブレット端末用）を運営することで、より細分化されたセグメンテーションへの訴求を図っている。
「情報提供サービス」は、全国を8エリアに分けた支部ごとの会議を隔月で行っているほか、営業ランキングやコンプライアンスなどの旬の情報を加盟店専用WEBサイトやメール、紙媒体等を通じて提供している。また、他店の成功事例や地域毎の市場統計など経営に関連した情報も配信している。
FC加盟店に対して、アパマンショップオペレーションシステム（以下、「AOS」）等を提供し、情報の一元化等による業務効率向上を推進している。
同社は、「システムサービス」として、アパマンショップオペレーションシステム（AOS）、アパマンショッププロパティマネジメントシステム（APS）、両システムを核とするアパマンショップトータルシステム（ATS）を各FC加盟店に提供している。
AOSは、家賃や写真などの物件情報、顧客情報、営業実績、スタッフの行動予定など従来は紙ベースで管理していた情報をデータベース化し、賃貸斡旋業務をサポートする業務支援システムである。接客ツールとしても活用可能で、顧客の希望条件に合致したいくつかの物件の中から、賃料順や専有面積順、駅からの時間順など、さまざまな条件の物件をデータベースから抽出して並べ替えることができるという。登録物件数は2,500万件以上である。
APSは、AOSと連動して、入居者やオーナー、リフォーム業者やハウスメーカーなどのパートナーとのデータを一元管理できる管理ソフトである。同社によれば、建物管理業務、入居者管理業務、オーナー対応業務やさまざまな契約、入出金情報や、空室情報を一元管理することを可能とし、FC加盟店の業務効率化につながるという。
同社は、アパマンショップの商標を利用した不動産賃貸斡旋店舗の運営希望者に対して「アパマンショップネットワーク加盟契約」を締結することでフランチャイズの付与を行っている。なお、加盟店には「一般加盟店」と経営指導つきの「J-FC」があるが、大半は一般加盟店である。
前述の通り、「研修サービス」、「反響サービス」、「情報提供サービス」等、同社がFC加盟店に対して提供するサービスの総称を「ASシステム」といい、FC加盟店はその利用料を払う。また、主にテレビCM放映による広告費用の分担金を「広告分担金」という。「トータルメディアパック費用」は、同社が実施する広告全般に対する費用であり、基幹システムAOSの運用に係る費用も、同費用より一部拠出する（その他、インターネット物件公開費用にもAOSの運用等に係る費用は含まれる）。
エリアや加盟形態によって変動があるものの、同社がFC加盟店舗1店舗から受け取る平均的な収益は7百万円/年程である（2017年9月期の実績をもとにSR社計算）。
契約の要旨は以下の通りとなる。
2021年9月期第2四半期においてセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業をその他に含めた。旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業では、主にコワーキング、コインパーキングのシェアリングビジネスを展開していた。2021年1月に、持分法適用会社の株式会社システムソフトがコワーキング施設を運営している同社連結子会社fabbit株式会社を吸収合併し、旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業はコインパーキング業務が中心になった。
パーキング業務では、同社が賃料保証のうえで不動産オーナーから土地または駐車場を借上げ、それを時間貸駐車場として利用者に貸し付けることで収益を得る。同事業の収益は、1台当たり年間収益に運営している駐車場の台数を乗じた金額となる。主な費用は駐車場所有者（不動産オーナー）に支払う賃料である。
2021年9月末時点で、同社は4,320台（2020年9月末時点では4,051台）のコインパーキングを運営している。
主要経営指標の推移
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
直近更新内容
連結子会社による固定資産（ソフトウェア）の取得に関して発表
ＡＰＡＭＡＮ株式会社は2021年9月期通期決算を発表した。
（決算短信へのリンクはこちら）
ＡＰＡＭＡＮ株式会社は、子会社であるApaman Network株式会社が、基幹システムAOS（Apmanshop Operation System）の全面リニューアルを決定したことを発表した。
（リリース文へのリンクはこちら）
AOSは、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業において、Apaman Network社がアパマンショップ加盟企業へ提供する基幹システムである。AOSでは物件管理・顧客管理・業績管理など賃貸斡旋に関わる業務をトータルでサポートする。
Apaman Network社は、現行のAOSを全面リニューアルした「次世代 AOS」（取得価額2,131百万円）を開発し、2022年春を目途に、アパマンショップ加盟企業へ提供開始する。
業績動向
四半期実績推移
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
同社は、当第2四半期（2021年1-3月）においてセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業（fabbit事業、パーキング事業）をその他に含めた。2021年1月に、持分法適用会社の株式会社システムソフトが同社連結子会社のfabbit株式会社を吸収合併したことにより、Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ内のfabbit事業の規模が縮小した。また、Ｃｌｏｕｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業については、クラウドサービスのみならず、RPAやWebマネジメント等のテクノロジー全般を推進していくことから、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙへ名称変更を行った。上表の数値は、変更後の区分方法に基づくものである。
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
同社は、当第2四半期（2021年1-3月）においてセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業（fabbit事業、パーキング事業）をその他に含めた。2021年1月に、持分法適用会社の株式会社システムソフトが同社連結子会社のfabbit株式会社を吸収合併したことにより、Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ内のfabbit事業の規模が縮小した。また、Ｃｌｏｕｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業については、クラウドサービスのみならず、RPAやWebマネジメント等のテクノロジー全般を推進していくことから、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙへ名称変更を行った。上表の数値は、変更後の区分方法に基づくものである。
2021年9月期通期実績
売上高は主にＰｌａｔｆｏｒｍ事業が増収となり、全体を牽引した。
営業利益は、前期比で増益となった。売上総利益が10,385百万円（前期比7.3%増）となった。販管費は9,029百万円（同2.2％増）と増加したが、売上総利益の増益が上回った。セグメント別では、全てのセグメントで利益が増加した。
売上総利益は、Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業の増収および売上総利益率の上昇、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業の売上総利益率の上昇が増益要因となった。売上総利益を安定収益源による売上総利益（ストック粗利）と非安定収益源による売上総利益（非ストック粗利）に分けた場合、ストック粗利は7,470百万円（前期比1.5％増）、非ストック粗利は2,900百万円（同25.5％増）となった。
ストック粗利は、Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業の賃貸管理・サブリース、Tｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業、fabbit施設利用料などからなる売上総利益を指す。それに対し、非ストック粗利は、Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業の賃貸斡旋手数料、fabbitでのコンサルタントフィー、営業投資有価証券などからなる売上総利益を指す。
営業利益増益要因
営業利益減少要因
経常利益は増益となった。営業利益の増加に加え、営業外収支が-561百万円（前期は-832百万円）に改善した。持分法による投資損益が113百万円の利益（前期は持分法による投資損失175百万円）となった。
親会社株主に帰属する当期純利益は前期比で増益となった。特別損益は475百万円の利益（前期は635百万円の損失）となった。特別損失として減損損失292百万円、貸倒引当金繰入額307百万円を計上したが、特別利益として関係会社株式売却益1,436百万円（株式会社システムソフト（発行済株数の14.3％）の売却益）を計上した。
当第4四半期（2021年7-9月）の実績
当第4四半期（2021年7-9月）の売上高は10,720百万円（前年同期比3.4％減）、営業利益は418百万円（同9.1％増）となった。Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業が前年同期比で減収となったが、売上総利益率が上昇し、売上総利益が2,661百万円（同0.3％増）となった。販売費及び一般管理費が2,243百万円（同1.1％減）となった。前年同期はＰｌａｔｆｏｒｍ事業において、M&Aによって管理戸数が増加した。それに対して、当第4四半期は前年同期比で管理戸数は減少したが、売上利益率が上昇し、増益となった。
セグメント別の業績
セグメント別の業績は以下の通りであった。
同社は、当第2四半期（2021年1-3月）においてセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業（fabbit事業、パーキング事業）をその他に含めた。2021年1月に、持分法適用会社の株式会社システムソフトが同社連結子会社のfabbit株式会社を吸収合併したことにより、Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ内のfabbit事業の規模が縮小した。また、Ｃｌｏｕｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業については、クラウドサービスのみならず、RPAやWebマネジメント等のテクノロジー全般を推進していくことから、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙへ名称変更を行った。以下の前期比は、変更後の区分方法に基づく比較である。
Ｐｌａｔｆｏｒｍ
管理戸数は91,421戸（前期比1.4％減、1,255戸減）となった。前期第4四半期にM&Aによる増加があったものの、オーナーチェンジ等による減少が増加を上回った。
直営店数は68店（同4店減）となった。独立支援によるFC化などを推進した。
緊急駆付け、家賃保証などの付帯商品の売上総利益は1,461百万円（前期比2.5％減）となった。
借上社宅事業については法人契約件数が61社となった。
利益面では、売上総利益の増加額が販売費及び一般管理費の増加額を上回り増益となった。売上総利益は増収効果に加え売上総利益率が上昇し、増益となった。ただし、当第2四半期（2021年1-3月）における電力小売業における仕入値の一時的な増加は原価率の上昇要因となった。
販売費及び一般管理費は7,262百万円（前年同期比6.5％増）となった。直営店舗数の減少が減少要因となったが、前期第4四半期に実施したM&Aによって増加した。また、前期第3四半期（2020年4-6月）は新型コロナウイルス感染症拡大防止策として第1回目の緊急事態宣言が発出され、同社は店舗休業を実施した。その期間の店舗休業の人件費を休業手当として営業外費用に、同額の助成金収入を営業外利益に計上した。それに対して、当期は人件費の営業外費用への振り替え計上がなく、店舗の人件費を販売費及び一般管理費に計上したことから、前年同期比で増加した。
従来、同社の直営店（アパマンショップ）では、物件を特定せずに賃貸斡旋を行っていたが、当第3四半期以降、自社でプロパティ・マネジメント業務を請け負っている物件の賃貸斡旋に注力することとした。この施策によって、サブリースを行っている物件の入居率および利益率の上昇を図る。
Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業の当第4四半期の実績
当第4四半期の業績は、売上高8,714百万円（前年同期比2.2％減）、営業利益505百万円（同26.9％増）と、売上総利益の増加額が販売費及び一般管理費の増加額を上回り増益となった。売上総利益は2,291百万円（同4.9％増）となった。
プロパティ・マネジメント業務の管理戸数は、前期第4四半期はM&Aによって92,676戸（2019年9月期第4四半期比5.3％増）に増加したが、当第4四半期はオーナーチェンジ等によって91,421戸（前年同期比1.4％減）に減少した。売上高は管理戸数の減少によって前年同期比で減収となった。
売上総利益率は直営店の仲介件数増加により26.3％（同1.8ポイント上昇）となった。販売費及び一般管理費は1,786百万円（同0.1％増）となった。
Tｅｃｈｎｏｌｏｇｙ
同事業では、フランチャイズで展開するFC加盟店に対して、システム提供を行う事業を主たる業務としている。
売上高は前期比で増収となり、売上原価の減少によって売上総利益率が上昇したことから、売上総利益が増加した。また、前期においては、FC加盟店に対して、広告料やロイヤリティ等の値引き等の支援を行ったが、当期はこの支援の一部を終了したことが、売上総利益率の上昇要因となった。
Tｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業の当第4四半期の実績
当第4四半期の業績は、売上高1,803百万円（前年同期比2.7％増）、営業利益326百万円（同13.8％減）となった。売上総利益は560百万円（同9.7％減）となり、販売費及び一般管理費が234百万円（同3.3％減）と減少したが営業利益は減益となった。
その他事業
上述の通り、当第2四半期においてセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業をその他事業に含めた。旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業では、主にコワーキング、コインパーキングのシェアリングビジネスを展開していた。2021年1月に、持分法適用会社の株式会社システムソフトがコワーキング施設を運営している同社連結子会社fabbit株式会社を吸収合併し、旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業はコインパーキング業務が中心になった。
セグメント変更により、その他事業は、不動産賃貸業務、商業施設の運営管理業務、weparkブランドのコインパーキング業務、一部のfabbit施設の運営などとなった。
売上高は、コワーキング施設を運営しているfabbit株式会社が非連結となったことから減少した。コインパーキング台数（契約ベース）は4,320台（前期比6.6％増、269台増）となった。
利益面では、前期比で増益となり営業損失が縮小した。前期において、旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業で新型コロナウイルス感染症拡大防止のためのロックダウンの影響によって海外企業等への出資金評価損347百万円を計上した。当期は、この評価損の影響がなくなった。
今期会社予想
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
2022年9月期会社予想は、売上高45,000百万円（前期比1.3%増）、営業利益1,800百万円（同32.7%増）、経常利益1,000百万円（同25.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益200百万円（同66.8％減）を見込む。
売上高はＰｌａｔｆｏｒｍ事業における管理戸数の増加、サブリースの稼働率上昇などが増収要因となることで、前期比で1.3％の増収を予想している。
利益面では、Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業におけるプロパティマネジメント業務の増収増益を予想している。一方、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業において、基幹システムAOS（Apamanshop Operation System）のリニューアルによる減価償却費の増加は減益要因となる。
セグメント別の予想
Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業
Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業は、プロパティマネジメント業務の増収増益を見込む。デジタルシフトによる業務効率向上や管理受託の強化等により管理戸数増加を図る。また、借上社宅事業の拡大にも注力する。
プロパティマネジメント業務が、管理戸数の増加、サブリースの稼働率上昇によって増益となる見込みである。
前期は、電力小売業における仕入値の一時的な増加が減益要因となった。今期はこのような要因を見込んでいない。
借上社宅事業について、前期末の法人契約件数は61社となった。同社は社宅の賃貸斡旋業務について、約10,000社（FC含む）の企業と提携している。この提携をベースに、中期的に借上社宅事業の成長を図る計画である（「中長期展望」の項参照）。
Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業
Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業は、ＡＰＡＭＡＮ ＤＸサービスの推進拡大に努める。基幹システムのリニューアルに伴う減価償却費の増加によって、減益になる見込みであるとSR社は理解している。
同事業において、2022年春に、基幹システムAOSをリニューアルした「次世代AOS」をアパマンショップ加盟店に提供開始する。次世代AOSの取得額は2,131百万円、引き渡し予定は2022年5月で、5年間均等償却となる。次世代AOSの償却開始は、2022年9月期において、200百万円程度の減価償却費の増加要因になるとSR社は理解している。
その他事業
その他事業は、不動産賃貸事業、商業施設の運営管理業務、weparkブランドのパーキング事業、一部のfabbit施設の運営を行っている。
前期は、主にfabbitの施設について減損損失264百万円を計上した。今期はこの減損損失に対する減価償却費が減少することなどより、増益となる見込みである。
中長期展望
2021年12月時点において、同社は中期経営計画を公表していない。
2018年9月期より主要セグメントを「Ｃｌｏｕｄ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業」、「Ｐｌａｔｆｏｒｍ事業」、「Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業」に変更し、テクノロジーを核としたサービスの提供を推進するとした。この中で特に、Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業に注力し、コワーキングスペース、民泊、パーキング、シェアサイクルなどで、それぞれ売上高10,000百万円、合計で売上高40,000百万円規模を目指すとした。
しかし、2019年9月には民泊事業を行っていた持分法適用会社株式会社グランドゥースの株式の一部を売却し、民泊事業から撤退することを決定した。また、コワーキング施設の運営を行っている連結子会社fabbit社については、2021年1月に同社持分法適用会社の株式会社システムソフトが吸収合併し、fabbit社は同社の連結対象から外れた。これにより、同社はＰｌａｔｆｏｒｍ事業およびＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業（旧Ｃｌｏｕｄ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業）に集中することになった。
2020年9月期決算説明会では課題として、“オンライン推進”と“ストック収入の増加”をあげた。これにより、新型コロナウイルス感染症や景気に影響を受けにくい収益構造を目指すという。
オンライン推進
オンライン推進では、以下の通り、Online Firstと称し、オンラインの接客・重説・契約およびシェアリングキーの導入を進めている。また、AI顧客対応、賃貸管理の自働化、賃貸斡旋の自働化なども推進しているという。
オンラインの接客・重説・契約
シェアリングキー「Selkey」：同社は2020年7月より、Seltech株式会社（非上場）が提供するシェアリングキー「Selkey」を管理物件に設置している。「Selkey」を物件に取り付けることで、内覧希望者のスマートフォンに、一時的に利用可能なシェアリングキーを付与できる。同社は、内覧時に必要だった物理的な鍵の受け渡しが必要なくなるほか、鍵の返却や内覧履歴の管理などの管理業務を自動化できる。
ストック収入の増加
ストック収入の増加策として、賃貸管理戸数の増加と借り上げ社宅の増加を計画している。
賃貸管理の増加
賃貸管理の増加に関しては、2020年9月時点で92,676戸（前期比4,706戸増）の管理物件数について、管理物件数を年10,000戸獲得した場合のシミュレーションとして、自社で営業人員を増員する場合とM&Aによって管理物件を増やす場合のシミュレーションを以下の通りに示している。
自社の営業によって増やす場合
自社で管理物件数を増やす場合には、管理物件年10,000戸獲得のためには、50名の人員が必要であるとしている。この場合、管理物件1,000戸当たりの営業利益20百万円を実現することが可能で、年約1％の管理戸数の減少要因があったとしても、営業体制構築1年目は人件費などの費用が先行するために200百万円の損失見込みとなるものの、3年目には黒字化し、5年目には営業利益570百万円、10年後には営業利益1,490百万円が想定できるという。
*数値は概算のシミュレーション
*管理戸数は年10,000戸増加し、既存管理戸数が1％減少する想定としている
M&Aによって管理物件を増やす場合
M&Aで管理物件数を増やす場合には、管理物件1,000戸当たりの営業利益18百万円が可能であるという。年約1％の管理戸数の減少要因があったとしても、1年目から営業利益180百万円、3年目には営業利益530百万円、5年目には営業利益870百万円、10年後には営業利益1,700百万円が想定できるという。
*数値は概算のシミュレーション
*管理戸数は年10,000戸増加し、既存管理戸数が1％減少する想定としている
借り上げ社宅の増加
同社は中期的に借り上げ社宅の増加を目指すとしている。借り上げ社宅とは、企業が不動産業者から賃貸物件を借り入れ、社員に貸し出す制度のことである。企業が家賃の一部を社員から徴収することで、低価格で住居を確保できる福利厚生である。
2020年12月時点において、同社は、企業の社員に対して社宅として利用する賃貸物件を斡旋する、社宅の賃貸斡旋業務は数多く行っており、約10,000社の企業と提携しているが、借り上げ社宅に関する業務はほとんど行っていないという。
借り上げ社宅事業では、同社が賃貸物件を不動産オーナーから社宅として借上げ、企業に転貸する。社宅の賃貸斡旋業務における同社の収益は賃貸斡旋手数料が中心であるが、借り上げ社宅業務における収益は、企業から継続的に家賃を受け取ることができる。その受取家賃と同社が不動産オーナーに支払う賃料の差額が同社の利益になる。
同社は借り上げ社宅事業の計画を示していないが、モデルケースとして株式会社リログループの借上社宅事業を想定している模様である。リログループ社の借上社宅事業の2021年3月期実績は売上高197,806百万円（前期比6.5％増）、営業利益5,243百万円（同6.8％減）、社宅管理戸数は202,309戸（同3.3％増）であった。
事業内容
事業セグメント
2017年9月期までは、同社は「斡旋事業」、「プロパティ・マネジメント事業」、「PI・ファンド事業」、「その他事業」のセグメント区分としていた。同社が本業と位置付けるのは、アパート、マンションの仲介業務を手掛ける斡旋事業と賃貸物件の管理業務を行うプロパティ・マネジメント事業であった。
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
*営業利益構成比は調整額控除前の各セグメントの営業利益の単純合算に対する比率。
*2010年9月期以前はプリンシパル・インベストメント事業とファンド事業の数値を合算し、PI・ファンド事業として区分。
2018年9月期より主要セグメントを「Platform事業」、「Cloud technology事業」、「Sharing economy事業」に変更した。その後、2021年9月期第2四半期（2021年1-3月）にセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業（fabbit事業、パーキング事業）をその他に含めた。Ｃｌｏｕｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ事業については、Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙへ名称変更を行った。
・賃貸斡旋業務：同社の直営店にて賃貸仲介を行っている。
・関連サービス業務：不動産オーナー、入居者、FC加盟店に対して付帯商品やサービスを提供している。
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
*営業利益構成比は調整額控除前の各セグメントの営業利益の単純合算に対する比率。
Platform事業
Platform事業は2021年9月期において、売上高構成比80.4％、営業利益1,994百万円（連結営業利益は1,356百万円）を占める同社の中核事業である。同事業は、アパート・マンションのプロパティマネジメント（賃貸管理業務・サブリース業務）、同社直営店（アパマンショップ）の賃貸斡旋業務、および付帯・関連サービス業務からなる。2021年9月期において、アパート・マンションの賃貸管理業務・サブリース業務が同事業の売上高の90％程度、同社直営店の賃貸斡旋業務が同事業の売上高の10％程度を占めたとSR社は理解している。
アパート・マンションのプロパティマネジメント（賃貸管理業務・サブリース業務）
アパート・マンションのプロパティマネジメントは、賃貸管理業務とサブリース業務からなる。
賃貸管理業務：同社がアパート・マンションの所有者（不動産オーナー）から賃貸管理を受託している。賃貸管理とは、入居希望者の審査、賃貸借契約代行、契約更新、滞納家賃の督促、入居者のクレーム処理、退去処理、室内リフォーム、建物保守、メンテナンスなどの運営管理を行うことを指す。
サブリース業務：同社が不動産オーナーからアパート・マンションを借り上げ、貸主となって入居者に賃貸を行っている。
賃貸管理業務・サブリース業務（旧プロパティマネジメント事業）の収益構造
賃貸管理業務における主な収入源は、同社が不動産オーナーから受領する管理手数料である。同業務の収益は管理戸数に比例し、入居率の影響は受けない。
一方、サブリース業務における収入は、同社がアパート・マンションの賃借人から受領する賃料収入である（「ビジネスモデル」の項参照）。同業務の収益は管理戸数、賃料、入居率によって決まる。また、同業務では、入居者の有無や同社が入居者から受け取る家賃の額に関わらず、同社は不動産オーナーに毎月の家賃の支払い義務を負っている。同業務の利益は、同社が入居者から受け取る賃料収入と不動産オーナーに支払う支払賃料の差額となり、入居率の影響を受ける。
同社はPlatform事業の売上高の内訳を開示していないが、賃貸管理業務・サブリース業務の売上高は単純化すると管理戸数に1戸あたり売上高を乗じた金額となる。2021年9月期の管理戸数は91,421戸（2020年9月期の管理戸数は92,676戸）、参考までに2017年9月期における管理戸数1,000戸あたり売上高は364百万円であった（同社は2018年9月期以降、管理戸数1,000戸あたり売上高を開示していない）。
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
*2013年9月期はパーキング事業・SOHO事業のセグメント振替え後に組み替えている。
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
賃貸斡旋業務
賃貸斡旋業務では、同社は首都圏及び福岡県・北海道を中心に直営店（アパマンショップ）を2021年9月末時点で68店（2020年9月末は72店）を運営し、不動産オーナーと賃貸住居入居者の仲介をする賃貸斡旋業務、準管理業務を行っている。
同業務における主な収益は、賃貸住宅入居者から受領する賃貸斡旋に係る手数料（賃貸斡旋手数料、宅地または建物の借賃の1月分の1.1倍に相当する金額以内）である。また、準管理業務では、不動産オーナーから期日管理や退去時リフォーム等の業務を受託し、更新料やリフォーム工事代金などの収入を得ている。
歴史的に日本の不動産会社の「斡旋」事業といった際には「不動産売買」の仲介を指すことが多いが、同社は「賃貸物件（居住用）」の仲介に特化している。同社はFC加盟店（同社とフランチャイズ契約を結んでいる賃貸斡旋店舗）を中心に展開してきたが、2006年より直営の店舗も展開しており、FC加盟店との競合が生じないように出店を進めている。
同社はPlatform事業の売上高の内訳を開示していないが、同業務の売上高は、直営店1店舗当たりの売上高に店舗数を乗じた額となる。参考までに2017年9月期において、直営店（国内）1店舗当たりの売上高は51.5百万円、店舗数は108店舗であった（同社は2018年9月期以降、直営店（国内）1店舗当たりの売上高を開示していない）。
*表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。
*1店舗あたりの売上高および営業利益は、直営店（国内）はオープン店舗数の期中平均で算出している。
付帯・関連サービス業務
付帯・関連サービスでは、同社はアパート・マンションの入居者に対して、さまざまなサービスの取り次ぎや物品販売を提供している。
同社は、アパートやマンションの成約時に、希望すればインターネット回線の設置や引っ越し業者などとの契約も紹介する。また、2010年からは家電量販店との提携により、割安な家電セットや家具の販売も開始した。他にも家財保険や24時間駆付けサービス、消火器販売、電気・ガスの取り次ぎ、通信サービスの取り次ぎ、NHK放送受信契約の取り次ぎ、CATV加入取り次ぎなどオプションは多岐にわたる。
関連サービス業務について補足すると、同様の業務は他社も一部行ってはいるが、同社によれば、その店舗数の多さから、バイイングパワーで勝る他、サービスメニューの豊富さが他社とは異なるという。入居者にとっては賃貸生活に関するワンストップサービスを受けられるというメリットがある。また、不動産オーナーも、入居率向上効果等にてこのサービスの恩恵を受け得る。同業務において、同社はあくまで取り次ぎが基本である。
同社はPlatform事業の売上高の内訳を開示していないが、付帯・関連サービスの売上総利益については公表している。2021年9月期における付帯・関連サービスの売上総利益は1,461百万円（前期比2.5％減）であった。
Ｔechnology事業
Ｔechnology事業は2021年9月期において、売上高構成比15.3％、営業利益構成比31.5％を占める。同事業において、同社は主にFC加盟店（2017年9月末時点で1,049店）に対して、アパマンショップオペレーションシステム（AOS）等のシステムや反響サービス、情報提供サービス等の提供を行っている。
同事業において、同社の主な収入源は、FC加盟店システム利用料・システム導入手数料、WEB広告料、加盟金である。
同事業の収益構造は単純化すれば、FC加盟店数にFC加盟店1店舗あたり売上高を乗じた額となる。2017年9月期において、FC加盟店向け売上高は7,340百万円、FC加盟店の店舗数は1,041店舗、FC1店舗あたりの同社の売上高は7.0百万円（同社資料をもとにSR社計算）であった（同社は2018年9月期以降、FC加盟店の店舗数、FC加盟店向け売上高を開示していない。ただし、FC加盟店の店舗数に大きな変化はなく、旧FC加盟店向け売上高はＴechnology事業の売上高に近いとSR社は理解している）。
同社は、アパマンショップグループとして、全国の営業拠点や不動産オーナー、入居者から寄せられる情報やニーズを収集し、独自の情報インフラ「不動産情報ネットワーク」を構築。その不動産情報ネットワークを基盤として各業務を営んでいる。情報力（物件情報等）とWEB対応力（現場の使い勝手の良さ、要望への対応スピード等）は他社を凌駕していると述べている。
また、同社は、自社の強みとして、「不動産情報ネットワーク」の他に、集客するための多彩な「キャンペーン企画力」をあげている。実際、そうした企画力に関心を示し、FC加盟に関する問い合わせも多い模様である。以前からイメージキャラクターに有名女優等を起用し、TVCMを放映、インターネット上の動画サイトやイベントを通じて、知名度の向上に注力してきた。
ASシステム
同社は賃貸斡旋店舗「アパマンショップ」をFC方式にて運営し、FC加盟店に対して「研修サービス」、「反響サービス」、「情報提供サービス」等を提供している。これらサービスの総称を「ASシステム」という。
「研修サービス」について、同社は都道府県ごとに会議を2ヵ月に1回実施しており、この会議にはFC加盟店の代表者や店長をはじめ現場スタッフも参加している。また、地域別に配置された専任者（OFC：スタッフオペレーションフィールドカウンセラー）を設け、定期的にFC加盟店を訪問している。
「反響サービス」とは、全国的な広告と地域での広報を組合せ、「アパマンショップ」ブランドの認知度拡大による集客力向上を図ることを指す。全国的な広告として、同社は人気タレント等をイメージキャラクターに起用し、ブランドをアピールしている。また、学生向け、法人向け、オーナー向け、北海道、九州などの特徴によって分類した約1,000のウェブサイト（PC用、スマートフォン・タブレット端末用）を運営することで、より細分化されたセグメンテーションへの訴求を図っている。
「情報提供サービス」は、全国を8エリアに分けた支部ごとの会議を隔月で行っているほか、営業ランキングやコンプライアンスなどの旬の情報を加盟店専用WEBサイトやメール、紙媒体等を通じて提供している。また、他店の成功事例や地域毎の市場統計など経営に関連した情報も配信している。
情報インフラ業務
FC加盟店に対して、アパマンショップオペレーションシステム（以下、「AOS」）等を提供し、情報の一元化等による業務効率向上を推進している。
同社は、「システムサービス」として、アパマンショップオペレーションシステム（AOS）、アパマンショッププロパティマネジメントシステム（APS）、両システムを核とするアパマンショップトータルシステム（ATS）を各FC加盟店に提供している。
AOSは、家賃や写真などの物件情報、顧客情報、営業実績、スタッフの行動予定など従来は紙ベースで管理していた情報をデータベース化し、賃貸斡旋業務をサポートする業務支援システムである。接客ツールとしても活用可能で、顧客の希望条件に合致したいくつかの物件の中から、賃料順や専有面積順、駅からの時間順など、さまざまな条件の物件をデータベースから抽出して並べ替えることができるという。登録物件数は2,500万件以上である。
APSは、AOSと連動して、入居者やオーナー、リフォーム業者やハウスメーカーなどのパートナーとのデータを一元管理できる管理ソフトである。同社によれば、建物管理業務、入居者管理業務、オーナー対応業務やさまざまな契約、入出金情報や、空室情報を一元管理することを可能とし、FC加盟店の業務効率化につながるという。
参考：フランチャイズ契約
同社は、アパマンショップの商標を利用した不動産賃貸斡旋店舗の運営希望者に対して「アパマンショップネットワーク加盟契約」を締結することでフランチャイズの付与を行っている。なお、加盟店には「一般加盟店」と経営指導つきの「J-FC」があるが、大半は一般加盟店である。
前述の通り、「研修サービス」、「反響サービス」、「情報提供サービス」等、同社がFC加盟店に対して提供するサービスの総称を「ASシステム」といい、FC加盟店はその利用料を払う。また、主にテレビCM放映による広告費用の分担金を「広告分担金」という。「トータルメディアパック費用」は、同社が実施する広告全般に対する費用であり、基幹システムAOSの運用に係る費用も、同費用より一部拠出する（その他、インターネット物件公開費用にもAOSの運用等に係る費用は含まれる）。
エリアや加盟形態によって変動があるものの、同社がFC加盟店舗1店舗から受け取る平均的な収益は7百万円/年程である（2017年9月期の実績をもとにSR社計算）。
契約の要旨は以下の通りとなる。
（一般加盟店、J-FC）共通事項
その他事業
2021年9月期第2四半期においてセグメント変更を実施し、従来のＳｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業をその他に含めた。旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業では、主にコワーキング、コインパーキングのシェアリングビジネスを展開していた。2021年1月に、持分法適用会社の株式会社システムソフトがコワーキング施設を運営している同社連結子会社fabbit株式会社を吸収合併し、旧Ｓｈａｒｉｎｇ ｅｃｏｎｏｍｙ事業はコインパーキング業務が中心になった。
セグメント変更により、その他事業は、不動産賃貸業務、商業施設の運営管理業務、weparkブランドのコインパーキング業務、一部のfabbit施設の運営などとなった。
パーキング業務
パーキング業務では、同社が賃料保証のうえで不動産オーナーから土地または駐車場を借上げ、それを時間貸駐車場として利用者に貸し付けることで収益を得る。同事業の収益は、1台当たり年間収益に運営している駐車場の台数を乗じた金額となる。主な費用は駐車場所有者（不動産オーナー）に支払う賃料である。
2021年9月末時点で、同社は4,320台（2020年9月末時点では4,051台）のコインパーキングを運営している。
収益性分析