要約

事業概要

同社は、住宅金融支援機構（機構）との提携住宅ローン「フラット35」を、住宅資金需要者に貸付ける住宅金融専門会社である。同社は、MSJ（Mortgage Service Japan）アライアンスパートナー約170社（住宅ローン取扱事業会社、コンサルティング会社など）と代理店・取次契約を結び、住宅事業者を介して「フラット35」を住宅資金需要者に貸し付ける。「フラット35」の新規貸出市場規模は2020年3月末で2.3兆円、同社市場シェアは4.8％（SR社推計、市場シェアトップはARUHI（東証1、7198）の28.4％）である。連結営業収益は過去6年平均で年率10.2％成長、2021年3月期の連結営業利益率は20.0％（2015年3月期比で15.8ポイント上昇）であった。

事業は以下①から③で構成される。①工務店など住宅事業者を介して「フラット35」を住宅資金需要者に貸し付ける住宅金融事業（2021年3月期の営業収益構成比は45.4％、営業利益構成は60.6％）、②連結子会社ハウスジーメン社が住宅事業者に販売する保険商品（建築請負業者など住宅事業者は住宅瑕疵担保履行法に従い住宅瑕疵保険に加入し資力確保を図る義務がある）を取扱う住宅瑕疵保険等事業（同47.7％、同32.6％）、③連結子会社住宅アカデメイア社が住宅事業者向けに販売する保証商品を取扱う住宅アカデメイア事業（同6.9％、同6.7％）である。

同社グループの主要顧客は工務店など住宅事業者である。住宅事業者は、建築工事請負の機会を増やすために、民間金融機関と提携住宅ローンを品揃えとして用意することがある。しかし、この提携住宅ローンを用意することができるのは一般的には大手住宅事業者に限られ、中小住宅事業者でも一部に限られる。そうした中、同社は、住宅事業者にとって取扱いが難しい住宅ローン「フラット35」を提携ローンとして提供している。「フラット35」は、資金使途である対象住宅が満たさなければならない施工技術要件が多く、事務手続や住宅資金需要者への説明が煩雑である。そのため、住宅事業者は、「フラット35」を専門に取り扱う同社から商品提供を受けることで、住宅資金需要者に資金調達手段を速やかに紹介できる上に、住宅資金需要者への煩雑な説明事務からも解放されるというメリットがある。

住宅金融市場には、民間住宅ローン・「フラット35」・住宅瑕疵保険・保証商品をそれぞれ専門に扱う業者が多く存在する。しかし、連結子会社と共に形成される同社グループは住宅事業者（最終的には住宅資金需要者に）に住宅ローン「フラット35」・住宅瑕疵保険・保証商品をワンストップで販売できる唯一の住宅金融サービス業となっている。連結子会社ハウスジーメンが国土交通大臣より指定された保険法人5社の内の1社であり、指定保険法人のみが住宅瑕疵保険の販売を許されているからである。ハウスジーメン社を有する同社は、住宅アカデメイア社とも協働することで、「フラット35」・住宅瑕疵保険・保証商品のクロスセルを可能とするビジネスモデルを構築しているわけである。

①住宅金融事業の収入構造は、「フラット35」貸付実行に伴う融資手数料収入（＝貸付金額×2.15（税込）％（2021年5月現在））および機構から再委託される元利金回収業務の手数料（SR社推計で住宅ローン金利の20bps）である。②住宅瑕疵保険等事業の主な収入は住宅瑕疵保険、適合証明、住宅性能評価などの保険料および審査手数料である。一方、①の営業原価率は6.6％、限界利益率は57.8％。融資実行件数が増加した分、利益は積み上がりやすい。販管費の39.6％を占めるのはMSJアライアンスパートナー他に支払う代理店手数料である（2020年3月期）。なお、同社は住宅ローンを貸し付けるが、機構への債権譲渡により、信用リスクは同社のバランスシートから排除される。ハウスジーメン社は住宅瑕疵保険を住宅事業者に販売するが、元受として再保険に出再するため保険金支払いリスクが低減されている。

人口減少に伴い、新築住宅着工数は減少すると予想されるが、同社は住宅瑕疵保険の市場シェア引き上げ余地はまだあるとみている。成長戦略の第一は、住宅瑕疵保険等事業の市場シェアの拡大である。第二は、住宅瑕疵保険などを起点に地盤保証や住宅設備保証をクロスセルし、住宅金融事業においては代理店拠点を10店/年ペースで増やすことで業績拡大を図ることである。第三は、住宅事業者に提供する「工務店メインバンク・クラウド」（住宅事業者などが連絡、設計・工事進捗状況の共有、アフター管理などを簡便にできる機能などを有する）がプラットフォーム化し、顧客を囲い込むことでクロスセル率を引き上げ、同社グループの業績拡大を図ることである。

業績動向

2021年3月期連結累計実績は、営業収益7,130百万円（前期比0.2％増）、営業利益1,424百万円（同3.9％減）、経常利益1,417百万円（同4.5％減）、当期純利益946百万円（6.8％減）であった。住宅金融事業の牽引により連結売上高は前期比増収となったものの、住宅瑕疵保険等事業と住宅アカデメイア事業が前期比減収減益となった。

2022年3月期の期初連結業績会社予想は、営業収益7,300百万円（前期比2.4％増）、営業利益1,500百万円（同5.4％増）、経常利益1,500百万円（同5.9％増）、当期純利益1,066百万円（同12.7％増）である。

2024年3月期までの中期経営計画では、営業収益9,000百万円（2021年3月期から2024年3月期までの年率成長率は8.0％）、営業利益2,000百万円（同12.0％）を計画している。同社は、新型コロナウイルス禍の長期化を踏まえ、2020年3月期に発表した中期経営計画（2023年3月期まで）の数値計画（営業収益9,000百万円、営業利益2,000百万円）を、2024年3月期に1年先延ばした。

同社の強みと弱み

同社の強みとしては、1）住宅瑕疵保険を販売できるのは国土交通大臣指定の保険法人5社に限られており、市場参入の障壁は高い、2）住宅1軒から住宅ローン・保険・保証など多くの収益機会を創出するワンストップ体制を構築、3）証券化や再保険により信用リスクや保険金支払いリスクを徹底的に排除できている、である。一方、同社の弱みとしては、1）連結子会社ハウスジーメンにとって住宅瑕疵保険市場が高い撤退障壁である、2）同社の主力商品「フラット35」の融資手数料や「住宅瑕疵保険」保険料の売上単価が増加していくイメージはない、3）同社主力商品である住宅ローン「フラット35」の貸出拠点数が競合企業に比べ少なく、大都市圏で後れを取っている、である。

主要経営指標の推移

業績動向

四半期実績推移

セグメント別四半期実績推移

2022年3月期第2四半期累計期間実績

業績概要（連結）：

• 営業収益：3,775百万円（前年同期比8.1%増）（通期会社計画に対する進捗率：同51.7％）
• 営業利益：916百万円（同30.5％増）（同：61.0％）
• 経常利益：918百万円（同32.2％増）（同：61.2％）
• 親会社株主に帰属する四半期純利益：630百万円（同34.4％増）（同：59.1％）

住宅業界では、新設住宅着工戸数が回復傾向で推移した。2021年度上期（4～9月）の住宅着工件数（持家）は148,745件と、前年上期比13.3％増だった。一方、「フラット35（買取型）」の申請戸数（住宅金融支援機構）は、2021年4月～6月で23,952戸（前年同期比0.2％増）、7月～9月で21,210戸（前年同期比16.0％減）だった。

当第2四半期累計期間の営業収益は前年同期比8.1%増（同284百万円増）の3,775百万円だった。同増収額284百万円の増加要因は、住宅金融事業が同6.5%増（同104百万円増）、住宅瑕疵保険等事業が同7.7%増（同128百万円増）、住宅アカデメイア事業が同23.7%増（同52百万円増）となったことによる。営業利益は前年同期比30.5%増（同214百万円増）の916百万円だった。増益要因は、住宅金融事業が同13.6%増（同66百万円増）、住宅瑕疵保険等事業が同64.0%増（同127百万円増）、住宅アカデメイア事業が同98.6%増（同21百万円増）となったことによる。

セグメント別に見た利益率は、住宅金融事業は前四半期28.5％（前年同期30.0％）から32.0％へ、住宅瑕疵保険等事業は前年同期の11.9％から18.1％へ、住宅アカデミア事業は同9.8％から15.8％へそれぞれ上昇した。利益率の高いつなぎローンの件数増加とクロスセルの成果が顕れている。

住宅金融事業におけるMSJフラット35の融資実行件数の伸びこそ鈍化したが、つなぎ融資件数の増加により、過去最高の融資実行件数となった。営業利益は過去最高益、営業利益率も24.3％と上昇した。業績の伸長は、MSJフラット35を補完するつなぎ融資商品があり、むしろ単価の高い注文住宅の需要を取り込めたことが大きい。分譲住宅の取得と違い、土地取得を前提とする注文住宅ではつなぎ融資への需要が強い。加えて、住宅瑕疵保険・地盤補償保険のクロスセルにより収入増につながっている。商品ポートフォリオの分散やローカル市場へのエリア分散といった、培ってきたビジネスモデルが有効に機能していると、SR社は考える。

当第2四半期累計期間の営業利益は916百万円と、通期計画1,500百万円の60％水準で進捗したが、同社は通期業績予想を据え置いた。2021年春に木材価格の高騰があり、足元では原板などの製品価格が上昇、供給制約が強まっている。下期、特に当第4四半期で需要を冷やしかねないリスクが残っているとの判断から、業績予想の据え置きを判断した模様である。

事業セグメント別状況

住宅金融事業

• 営業収益：1,708百万円（前年同期比6.5％増）
• 営業利益：547百万円（同13.6％増）
  

住宅金融事業の営業収益は、前年同期比6.5％増の1,708百万円だった。主力商品である「MSJフラット35」に加えて、ソニー銀行等の借入人に対するつなぎ融資商品（キャプティブ・ファイナンス）など利益率の高いつなぎローンの件数増加により、融資単価が上昇した。前期以降の、商品ラインナップ増強の効果が現れている。一方、2021年4月よりスタートした「フラット35（保証型）」は、同社の期初想定に比べ伸長していない模様である。営業利益は同13.6％増の547百万円だった。同事業の営業利益の通期会社計画824百万円に対する進捗率は66.4％であった。

当第2四半期累計期間の融資実行件数は3,891件と、前年同期3,755件を上回った。融資実行件数は、前期の四半期平均で1,904件、当第1四半期は1,862件だったが、当第2四半期会計期間は2,029件と2,000件台を突破した。

融資実行件数が堅調に維持されている背景には、営業拠点における販売効率の改善もある。同社店舗では、従来、住宅会社を契約先に、住宅会社の営業に合わせて同社住宅ローンを顧客に紹介する手法を取ってきた。前期、同社は店舗運営を見直し、金融代理店として販売員が金銭消費貸借契約を締結できる専業店舗として強化している。同社住宅ローン店舗数は2021年9月末時点で45店、当第2四半期会計期間において新たに10店舗（純増6店舗）を開設した。新設店は、太田烏山・京都・那覇・秋田・岩手・高知である。同社では、従来、首都圏中心に出店してきたが、戸建て住宅への回帰が進む地方都市での出店を増やした。

住宅瑕疵保険等事業

• 営業収益：1,796百万円（前年同期比7.7％増）
• 営業利益：326百万円（同64.0％増）
  

営業収益は1,796百万円（前年同期比7.7％増）、営業利益は326百万円（同64.0％増）であった。同事業の営業利益の通期会社計画525百万円に対する進捗率は62.0％であった。保険証券・保証書・評価書・適合証等発行件数は当第2四半期累計期間で61,412件と、前年同期比11.7％増だった。全国の新設住宅着工戸数は持家を中心として回復傾向で推移したことに加えて、同社シェア上昇により増収増益となった。同事業の営業利益率は18.1％と、前年同期11.9％から6.2ポイント上昇した。

住宅瑕疵保険等事業の収入は、住宅瑕疵保険や地盤保証の販売収入に加えて、住宅性能評価サービス収入がある。住宅性能評価の粗利率は住宅瑕疵保険のそれよりも高く、同事業の利益の約半分はこの住宅性能評価からなる。国内に住宅性能評価を行う検査機関は125社（2021年4月1日現在）あるとされる。同社では前期、競合他社から価格競争を仕掛けられたため利益が減少した側面が大きいとしていた。同事業では前期、営業収益・営業利益共に前々期を下回った。しかし、当第2四半期累計期間では、フラット35融資案件以外の案件増加により、新型コロナウイルス感染拡大前の前々期を上回る水準に回復した。

当第2四半期累計期間において利益率が改善した要因について同社は、競合他社ではグリーン住宅制度関連サービスに人員リソースを取られ、住宅性能評価サービスへの営業姿勢が弱含んだことで、同社にとっての競争上のボトルネックが解消されたとする。同社はクラウドと保険の同時営業を推進したことに加え、顧客ターゲットをやや小ぶりな住宅会社（販売棟数で30棟/社規模）に注力したことで、月10社ペースに落ちていた住宅瑕疵保険獲得件数は月20社ペースに回復した。また、粗利の高い地盤保証や住宅性能評価サービスが会社想定より4割ほど上振れた。住宅瑕疵保険に上乗せする形で地盤保証や住宅性能評価サービスをクロスセルする同社のビジネスモデルが機能しているものと、SR社は認識している。

住宅アカデメイア事業

• 営業収益：271百万円（前年同期比23.7％増）
• 営業利益：43百万円（同98.6％増）
  

営業収益は前年同期比23.7％増の271百万円、営業利益は同98.6％増の43百万円であった。同事業の営業利益の通期会社計画150百万円に対する進捗率は28.5％に留まった。住宅設備延長修理保証、住宅メンテナンス保証等の件数は当第2四半期累計期間で8,057件と、前年同期比11.3%減だった。内訳では、クラウドとこれに連動する住宅保証サービスの提供を推進し「住宅メンテナンス保証」が増加した。しかし、新型コロナウイルス禍が広がりをみせるなか、一部の住宅事業者・デベロッパーにおいて竣工・引渡遅延が継続した影響を受け保証書の発行が進まなかった。同社では、大手デベロッパーによる物件販売の動きは引き続き鈍いと考え、新規顧客の獲得に注力して同事業の増収増益に繋げた。住宅事業クラウドシステム「助っ人クラウド」の住宅事業者への無償導入は当第2四半期累計期間で300社程度となった模様である。

2022年3月期通期見通し

会社計画

2022年3月期の通期会社計画は、営業収益7,300百万円（前期比2.4％増）、営業利益1,500百万円（同5.3％増）、経常利益1,500百万円（同5.9％増）、当期純利益1,066百万円（12.7％増）を見込む。

事業セグメント別の計画

住宅金融事業

営業収益は前期比0.4％増の3,250百万円、営業利益は同4.6％減の824百万円である。2020年度の新設住宅着工戸数は812,164戸(前年度比8.1%減)で、2年度連続の減少となった。2019年度から減少幅が拡大しており、総計では2009年度の775,277戸に次ぐ低水準となった。持ち家、貸家、分譲住宅のいずれも減少したが、新型コロナウイルス感染症の感染拡大や緊急事態宣言の影響が色濃く出た上期の落ち込みが要因となった。ただし、持ち家が2020年11月～2021年3月にかけて前年同月比5カ月連続プラスになったことから、リードタイムを勘案すれば、主要KPIである融資実行件数は四半期で1,800件水準はまず維持できるものとSR社は考える。

住宅瑕疵保険等事業

営業収益は前期比3.1％増の3,504百万円、営業利益は同12.9％増の525百万円。前期は、住宅瑕疵保険よりも粗利の高い地盤補償や住宅性能評価などの件数獲得が進まなかったこと、特に住宅性能評価サービス領域における競争激化で利益率が低下した。それでも、2021年4月は前年同期比で強い数字が表れている模様であり、住宅瑕疵保険等事業の復調が期待される。

一方、木材価格の世界的な上昇は落ち着きを見せたが、鉄・アルミなどの価格が上昇している点には注意を要する。持家需要の強さの一方で供給制約の可能性が高まっていることを考えると、住宅瑕疵保険等事業への業績的影響は緩やかなものとなる可能性があり、強めの業績予想にはなりづらい。実際、住宅瑕疵保険等事業の2022年3月期の売上高予想は前期比3.1％増に留まった。

住宅アカデメイア事業

営業収益は前期比10.7％増の546百万円、営業利益は前期比58.1％増の150百万円である。中堅デベロッパーや大手デベロッパーの物件引渡件数がどのタイミングで回復してくるかが、住宅アカデメイア事業による保証書発行を左右する。

中期事業計画

「中期経営計画2024/3期」

同社では中期経営計画を毎年ローリングしている。今回、2021年5月に開示した中期経営計画は、新型コロナウイルス禍の長期化を踏まえて、前期に開示した「中期経営計画2023/3期」を1年後ろ倒すかたちとなった。下表は計数をまとめたものである。2024年3月期には、営業収益9,000百万円（2021年3月期から2024年3月期までの年率成長率：8.1％）、営業利益2,000百万円（同：12.0％）を計画するものである。

新型コロナウイルス禍で顕在化した課題

住宅産業では、新型コロナウイルス禍により、サプライチェーンが混乱し、完成住宅の引き渡しの遅れが相次ぎ、住宅会社の資金繰りに少なからず影響が顕在化している。受注が激減し、縮小局面にあった新築市場がさらに急速に縮小する恐れがあると同社は指摘する。

こうしたなか、同社は、新型コロナウイルス禍により二つの課題が顕在化したとする。第一は、住宅業界におけるデジタル化・クラウド化（ICT化）の遅れである。住宅業界においても、リモートワークへの対応を迫られており、クラウドによる一元管理なくしては遠隔型の業務オペレーションが難しいという課題が露になっている。住宅産業は圧倒的多数の中小工務店で占めらている。部品点数も膨大で、生産工程が非常に複雑になっている。戸建毎の採算など経営管理すらできていない工務店も多いという。ICT化への投資が進まず、産業の生産性も上がらず、リモートワークも困難な状況にある。

第二は、住宅業界における中小住宅会社の運転資金や仕入資金など資金調達環境が悪化しているという課題である。住宅引渡の遅れは工務店の財務を直撃する。信用収縮が起きる局面では、中小工務店を中心に資金繰りが急速に悪化することが懸念されている。

加えて、2020年には木材価格の急激な値上がりと品不足が顕れた。木材など自然素材の供給増加には時間を必要とするため、素材価格の上昇は構造的な要因となり長期化する恐れがある。その場合、住宅物件価格の上昇が想定され、遅行して消費者物価が上昇するシナリオが浮上している。金利上昇とインフレにより、中小の住宅事業者を取り巻く事業環境は厳しさを増す。

解決策と使命

同社は、上記の2課題に対して解決策を示し、それぞれを同社の使命として位置付けている。住宅産業のICT化への遅れという第一の課題に対する解決策は、住宅金融基幹クラウドシステムを住宅会社に無償提供し、差別化を図ることである。住宅会社の全ての業務を一元的にクラウドで管理し、経営効率を上げるニーズが急速に高まると予想されるからである。具体的には、同社が独自開発・提供している「助っ人クラウド」の機能を拡張し、住宅瑕疵保険とともに提供することである。住宅会社の経営合理化とテレワーク等を支援しつつ、クラウドを通じ同社商品の販売を促進することが狙いである。

資金調達環境の悪化という第二の課題に対する解決策は、同社が今後、販売金融や決済金融等の資金繰り支援を増強することで対応する構えである。住宅企業の資金繰りニーズが急速に高まると想定されるからである。具体的には、同社が金融会社として、つなぎ融資を切り口に、新しい販売金融や決済金融等、住宅会社を支援するソリューションサービスの開発に着手し、自らを「ビルダーズバンク」へ転換させていこうということである。

成長戦略

コモディティ商品のブルーオーシャン戦略

金融商品である以上、それはコモディティ商品であるというのが、金融業界の定説である。しかし同社は、たとえ商品一つ一つはありきたりでも、商品の組合せ方によっては差別化することが可能で、高収益型の事業も実現できると考える。

起点はハウスジーメンが展開する住宅瑕疵保険である。住宅瑕疵保険は、住宅会社が必ず加入しなければならない強制保険である。住宅瑕疵保険市場は同社を含めた5社寡占市場となっており、住宅会社への強力なドアノック商品である。

そこに住宅アカデメイア事業の囲い込み商品である「助っ人クラウド」を無償提供する。新型コロナウイルス禍により、住宅会社の経営合理化はもはや喫緊の課題となった。住宅会社が、同社の「助っ人クラウド」を利用すれば、クラウドによる一元管理手法を低コストで導入できる。中小住宅会社が同社保険に加入すれば、無料で「助っ人クラウド」が使える点を住宅会社に訴求する。さらに、住宅アカデメイア事業が展開する住宅設備延長修理保証や住宅メンテナンス保証などの住宅保証サービスを「助っ人クラウド」と一体で提供する。

同社は、こうして1件の家が建つたびに、住宅金融事業でファイナンス（金融）し、ハウスジーメンでインシュアランス（保険）を、住宅アカデメイアでワランティ（保証）を、グループ一体となってクロスセルすると同時に、一元的に管理できる「助っ人クラウド」が中小住宅会社の欠かせない経営インフラになるとみているわけである。

戦略商品

同社は前期に第三者割当による第2回新株予約権（行使価額修正条項付・停止指定条項付）を発行し合計約20億円の資金調達を行った。調達資金は以下の戦略商品のために準備される。

フラット35（保証型）

金利等を柔軟に設計できるなどのメリットがあり、住宅事業者のニーズに対応しやすくなる。特に中堅クラスの住宅事業者の新規開拓や深堀、金融代理店に対する求心力向上に資する。結果、住宅ローン件数増加が期待できる。

つなぎ融資

つなぎ融資は、中小の住宅事業者のニーズが高い商品である。同社にとっても利益貢献が大きい。今後は、フラット35などの同社ローンに限らず、他金融機関の住宅ローンにも積極的に対応し、つなぎ融資実行件数を増やしていく方針である。

事業内容

事業概要

設立の経緯

同社は、住宅金融支援機構（機構）との提携住宅ローン「フラット35」を、建設工事を受注したい工務店など住宅事業者の営業支援のために提供し、最終的に住宅資金需要者に貸し付けるモーゲージバンカーである。現社長鵜澤泰功氏が2005年に設立した。

1996年、鵜澤社長は㈱ビルダーズシステム研究所という住宅事業者向けコンサルティング会社を起業している。前年1月に阪神淡路大震災が発生、建築基準を満たさない欠陥住宅の倒壊が震災被害を増幅したことに世間の注目が集まった。鵜澤社長はコンサルティングを通じ①「良い家とは何か」、②「どうしたら良い家の基準を可視化できるか」、③「住宅事業者にとって重要な支援は何か」を考えるようになったという。

②の答えが、住宅の性能や品質を表示し格付けする住宅性能評価機関ハウスジーメン社の設立だった。欠陥住宅問題を受けて1998年に建築基準法の大改正が行われ、従来、行政が携わってきた建築確認検査業務が民間に開放された。2000年には、良質な住宅を安心して取得できる住宅市場を目指して、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）が施行された。品確法では、①新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」すること、②様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定することなどが明記された。

2005年、いわゆる「構造計算書偽造問題：姉歯事件」が発覚する。一級建築士がマンションなどの構造計算書を偽造した事件である。売主であるデベロッパーが会社更生法を申請し、十分な資力を有さないことを理由に瑕疵担保責任を履行できず、買主は補修費用の自己負担を強いられた。姉歯事件を受けて建築基準法・建築士法が2006年に改正、2007年には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（住宅瑕疵担保履行法）が成立した。建設業者および宅建業者に、瑕疵担保責任に基づく損害補償について、資力確保（「保険」ないし一定額の「供託」）を義務付けることになった。設立後に保証業務を展開していたハウスジーメン社は2008年、国土交通大臣より「保険法人」の指定を受けるに至った。

一方、鵜澤社長は2005年、住宅ローン貸付を事業目的とする同社を設立する。③「住宅事業者にとって重要な支援は何か」の答えが、住宅金融事業だった。大手企業による寡占化が進んでいない住宅産業では、大多数が中小企業である。「原木供給者→製材事業者→建材流通事業者→プレカット工場→ハウスメーカーや工務店など住宅事業者→消費者」という長いサプライチェーンでは、資金決済に向けた支払サイトが長く、特に零細工務店の悩みは常に資金繰りにあるという。住宅産業の革新を金融面から促そうと、同社を設立するに至ったのである。

業績と事業構成

業績

同社の2021年3月期連結業績は、営業収益が7,130百万円（前期比0.2％増）、営業利益が1,424百万円（同3.9％減）と、過去最高の増収増益を果たした。営業利益率は前期比0.8ポイント低下の20.0％であった。

事業構成

同社は①住宅金融事業、②住宅瑕疵保険等事業、③住宅アカデメイア事業で構成されている。①は、同社が工務店など住宅事業者と代理店契約を結び、住宅資金需要者に「フラット35」など住宅ローン商品を貸し付ける事業である。②は、ハウスジーメン社が、住宅事業者に住宅瑕疵保険などを販売する事業である。③は、住宅アカデメイア社が住宅事業者向けに住宅設備保証などを販売する事業である。

営業収益構成比は、①住宅金融事業が45.4％、②住宅瑕疵保険等事業が47.7％、③住宅アカデメイア事業が6.9％。営業利益構成比は、①住宅金融事業が60.6％、②住宅瑕疵保険等事業が32.6％、③住宅アカデメイア事業が6.7％であった。（2021年3月期）

財務面の特徴

住宅金融事業の営業収益総利益率

同社単体（住宅金融事業）の2020年3月期の営業総利益率は93.4％である。営業総利益は2015年3月期から上昇基調にある。営業収益に計上されるのは、同社が貸し付ける住宅ローン「フラット35」にかかる融資手数料とその元利金回収費用（サービシング手数料）である。営業原価は資金調達原価と貸付債権保全原価などである。総費用で計算した限界利益率は57.8％と、固定費を抑えながら貸付件数が増加すれば利益が増加する構造となっている。

ハウスジーメン社の営業利益率

ハウスジーメン社が運営する住宅瑕疵保険等事業の営業利益率は、2015年3月期の1.5％から2020年3月期は16.1％に上昇した。住宅性能評価サービス領域における競争激化により利益率が低下、2021年3月期は13.7％（前期16.1％から2.4％低下）に留まった。2020年3月期のハウスジーメン社の営業利益率を競合する保険法人4社と比較すると、ハウスジーメン社の営業利益率16.1％は競合4保険法人の営業利益率よりも高い利益率を実現している。後述するように、ハウスジーメン社の住宅瑕疵保険はほぼ100％WEB申請となっており、住宅瑕疵保険の取扱いが増えても固定費を増やさずに業務推進が可能な状況となっている。

ビジネスモデル

「販売金融」モデル

同社は、住宅事業者への営業支援を目的として、住宅金融商品を住宅事業者に提供する。いわゆる「販売金融」を基本にして事業を展開している。「販売金融」はキャプティブ・ファイナンスとも呼ばれる。メーカーが自社製品の販売の際に提供する金融サービスのことであり、自動車会社でいえばメーカー系列の自動車ローンが代表的である。同様に、同社は住宅ローン「フラット35」を中心として住宅資金需要者に貸し付け、その資金調達問題を解決することで、住宅事業者の販売促進に貢献している。

販売金融モデルの本質は、金融商品の品揃えを住宅資金需要者との継続的な関係の構築に利用することにある。本来、住宅販売は一回的な取引で終わることが多いが、金融によって関係が継続され、結果、顧客に競合が入り込む隙を与えず、競争優位を達成できるという考えである。住宅資金需要者は、住宅購入のための資金調達の問題を抱えているからこそ住宅ローンの金融取引を行っている。住宅資金需要者は35年の長きにわたって金融機関との関係が継続することになり、金融機関は様々なサービスの提供が期待できる。

ワンストップ体制

同社は、住宅事業者による顧客の囲込みを金融面から支援するために、1軒の住宅から住宅ローン・保険・保証などより多くの収益機会を探るワンストップ体制を構築している。①機構による債権買取を前提にした住宅ローン「フラット35」を中心に販売、②機構の定める住宅技術基準に適合するか現場検査し適合証明書を発行、③施工上の住宅瑕疵発生に備えて住宅事業者に住宅瑕疵保険を販売、④将来のメンテナンス義務の発生に備えて住宅メンテナンス保証などを提供する。①は同社が住宅資金需要者に、②はハウスジーメン社が住宅資金需要者に、③はハウスジーメン社が住宅事業者に、④は住宅アカデメイア社が住宅事業者に商品を提供している。

住宅瑕疵保険と住宅ローンをワンストップ販売する唯一の存在

「フラット35」を取扱う金融機関は全国で317機関（都市銀行・信託銀行・その他銀行：9行、地方銀行：62行、第二地銀：34行、信用金庫：151行、信用組合：21組合、労働金庫：12金庫、信農連：8組合、保険会社・モーゲージバンク等：20社）存在する（2021年5月時点、出所は住宅金融支援機構ホームページ）。

一方、住宅瑕疵保険を販売する機関は、先述したように国土交通大臣により保険法人として指定を受けた保険法人に限定されている。現在、㈱住宅あんしん保証、住宅保証機構㈱、㈱日本住宅保証検査機構、㈱ハウスジーメン、ハウスプラス住宅保証㈱の5社である。ハウスジーメン社を除く保険法人4社のなかで、自社が属するグループで住宅ローン「フラット35」を同時に販売する保険法人は存在しない。

従って、「フラット35」、住宅瑕疵保険、住宅性能表示、「フラット35」適合証明検査、地盤保証、住宅設備保証などをワンストップで販売しているのは同社グループだけなのである。

リスクの排除

「フラット35」は機構による住宅ローン債権の買取を前提にしているから（後述「セグメント別事業概要」を参照）、機構に債権譲渡された時点で債務者の信用リスクは排除されることになる。一方、変動金利型住宅ローンを展開する金融機関は、信用リスクを負っている。

同社は機構の住宅融資保険事業の制度である住宅融資保険にも加入しており、「フラット35」の債務者が万一デフォルトしても保険金を受領して信用リスクを一部削減できている。住宅瑕疵保険についても、同社は元受として損害保険会社に出再し再保険で保険金支払リスクをカバーしている。

同社ビジネスモデルは、貸付債権や住宅瑕疵保険の持つ信用リスクが限りなく排除されているわけである。

独自のバリューチェーン

主要商品とサービス

ローン商品：フラット35

商品内容

「フラット35」は、機構と民間金融機関などが提携して信用供与する長期固定金利型の住宅ローンである。同社の住宅ローン商品「MSJフラット35」は、提携により同社社名を冠しているが、商品内容は基本的にはどの金融機関でも同じである。「フラット35」の最大の特徴は金利タイプが全期間固定金利であることであるため、借入時に将来返済すべき元利金合計を把握できることにある。

「フラット35」の借入条件については、年齢・年収などの条件に加え、住宅の「技術基準」に適合した住宅でなければならない。具体的な基準には、住宅の規模、敷地とその前の道路との関係、住宅の耐震性、耐熱構造、住宅の耐久性など非常に多岐に渡る項目がある。また、それら基準を実際にクリアしているかどうかを証明するための物件検査も義務付けられている。そのため、融資を受けられる物件が限られるというデメリットはあるが、見方を変えれば品質が一定程度認められている物件と言うこともできる。

保険商品：住宅瑕疵保険

住宅瑕疵保険は、消費者保護あるいは住宅事業者のモラルハザードを防止するための保険である。根拠法である「住宅瑕疵担保履行法」に基づき、新築住宅を引き渡す建設業者・宅地業者には、瑕疵担保責任を履行するための「資力確保」が義務付けられている。

資力確保の方法には、「保証金の供託」または「住宅瑕疵保険」への加入の2種類ある。「供託」とは、住宅事業者が、供給した戸数に応じて算定される補償金をあらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度である。供給戸数の多い大手ハウスメーカーなどが使用する場合が多い。

住宅事業者は、住宅物件ごとに保険法人に保険料を支払って保険契約を締結する。保険法人は、建築中に建築士による現場検査を実施し、適合した住宅について保険を引き受ける。引渡の住宅に瑕疵が見つかった場合、住宅事業者による補修などの費用が保険金として住宅事業者に支払われる。万一、住宅事業者が倒産などにより瑕疵の補修が行えない場合には、住宅購入者または住宅注文者は保険法人に対して直接保険金の支払いを請求できる。

連結子会社ハウスジーメン社が取り扱う住宅瑕疵保険は、新築住宅に係る1号保険で、保険期間を10年（住宅瑕疵責任期間と同一）、「構造耐力上主要な部分」および「雨水の侵入を防止する部分」に係る修繕費用などを保証する。保険金額・限度額は20百万円、保険料は戸建で7～8万円程度である。

保証商品：住宅設備保証ほか

住宅設備保証とは、通常1～2年のメーカー保証の期間を延長するサービスである。例えば、IHクッキングヒーターや給湯器などの住宅設備機器が故障や不具合によって快適さが損なわれないよう、メーカー保証を延長し、最長10年までメーカー保証と同等の修理サービスを提供するものである。保証限度額は1住戸あたり期間中300万円（税込）、部品代だけでなく技術料・出張料も保証の対象で、修理回数に制限はない。

保証パッケージが対象とする機器は、給湯器（エコキュート・ガス給湯器）、キッチン（ガスコンロ、食洗器他）、洗面（排水栓洗面化粧台、洗面水栓）、浴室（換気乾燥機、ミストサウナ、浴室水栓他）、居室（エアコン1台）、トイレ（多機能便座2台まで、トイレ水栓）などである。

住宅アカデメイア社では、住宅完成引渡後の住宅所有者の住生活を支える保証制度として、住宅事業者のアフター事業リスクを軽減させるべくスキームを提供している。

顧客

住宅事業者

同社グループの顧客は工務店などの住宅事業者である。だが、戸建住宅市場は大手による寡占化が進んでおらず、ほとんどを中小工務店が占める。さらに、この市場は、供託と住宅瑕疵保険で二分されており、住宅瑕疵保険を利用する上位約370社（年間供給戸数100戸以上のハウスビルダー）内、同社グループでは約15％と取引がある。同社グループの中心顧客群は、この370社以外の住宅事業者である。

住宅資金需要者

同社は住宅事業者を通じて、最終的に住宅資金需要者に住宅ローン「フラット35」を中心として販売する。「フラット35」の顧客属性（注文住宅の場合）は下表の様になっている。2019年度の「全国」ベースについてみれば、世帯年収の平均は598.1万円であった。世帯年収400万円以上600万円未満を中心に、同800万円未満の世帯の利用割合が8割を超える。

提供価値

「フラット35」の住宅事業者にとっての価値

「フラット35」は下図のように住宅資金需要者が借入金を手にするまでに煩雑な手続きが多い。民間住宅ローンとの大きな差は、「フラット35」には物件検査があることだろう。設計検査や現場検査など、機構が要求する物件と適合しているか否かの検査が求められる。住宅事業者にとっては、煩雑な事務処理を単独でこなすのもコストがかかる。住宅資金需要者に資金調達先や適合証明書発行機関を紹介し、手続を説明していくことも大変な作業である。

そこで、同社と取扱契約などを結べば、資金調達だけではなく、証明書発行などの事務手続も同社グループでワンストップにて提供される。このことにより、取引コストを低減できると同時に、集客のメニューが増える点でメリットは大きい。

「フラット35」の住宅資金需要者にとっての価値

住宅資金需要者が「フラット35」を借り入れるメリットとして以下をあげることができる。①金利を長期間固定化できること、②金利が上昇しても返済額が不変、③繰り上げ返済時の手数料が不要（民間ローンでは手数料がかかる）、④勤続年数や勤務先を問われない（金融機関によっては「勤続年数3年以上」などの審査基準がある）、⑤保証料が無料（民間ローンでは保証会社の保証が必要）、⑥自営業やフリーランスでも借りやすい。

チャネル

同社では、全国のコンサルティング会社、ローン取扱事業会社、不動産会社、工務店などとアライアンスパートナーとして提携している。主としてアライアンスパートナーが同社に紹介・取次を行い住宅資金需要者に貸付を行っている。2021年3月末時点で、約170社がアライアンスパートナーとなっている。この約170社のうち貸金業代理店は約30社である。

住宅瑕疵保険の販売については、前述アライアンスパートナーと同様に保険業務に関する取次契約を締結した取次店（建材事業者、保険代理店、全国ネットの住宅フランチャイズ本部など）の地場や取引関係に根差したネットワークを活用している。

ハウスジーメン社のポータルサイトでは、住宅事業者のための専用サイトが設置されており、ハウスジーメン社に事業者届出・登録をすれば、地盤保証や他の商品を同時追加的に申込することができるという。届出・登録をしなければ外部から見ることができないが、ポータルサイトは既に同社グループの商品のワンストップ体制が強く意識されている。

収益構造

収入構造

住宅金融事業

「MSJフラット35」の貸付業務における主な収入は、同社が住宅資金需要者に貸付する際に徴する「融資手数料」（借入金額×2.15％（税込））および機構から再委託された元利金管理回収業にかかるサービシングフィー（借入金額×料率20bps）である。

住宅瑕疵保険、「フラット35」適合証明、地盤保証ほか

住宅瑕疵保険等事業の主な収入は、保険申込時に保険加入者である住宅事業者より受領する住宅瑕疵保険料収入（保険期間10年分を一括徴収）と現場検査時に請求する検査料である。適合証明に関する料金は基本手続で60,000円～80,000円。地盤保証業務の主な収入は、住宅事業者から受領する地盤調査料および地盤保証料収入である。

住宅アカデメイア事業

主たる収入は、自社開発のシステムを活用した保証業務の保証受託料、システムプラットフォーム提供業務のシステム使用料となっている。基本的に売掛金の回収と買掛金の支払いはほぼ同時に行われる。住宅コンサルティング業務においてはコンサルティング料が収入となるほか、住宅設備保証などの提供サービスによってマネタイズしている。

費用構造

住宅金融事業（同社単体）の2020年3月期の営業原価は6.6％、販管費及び一般管理費の40.2％がアライアンスパートナーへの代理店手数料。住宅瑕疵保険等事業における費用は、営業原価である検査員への検査料、損害保険会社への再保険料である。営業収益として検査料収入と瑕疵保険料収入を前受けで受取り、この資金を営業原価に対応させている。住宅アカデメイア事業においては人件費が営業原価となっている。

法的規制

同社グループの事業は多くの法的規制と所管当局によって監督されている。住宅金融事業は住宅ローンを貸し付けるために貸金業登録が必要で金融庁の所管である。住宅瑕疵保険等事業は、品確法に基づいて住宅性能評価機関の登録、住宅瑕疵担保履行法に基づいて住宅瑕疵担保責任保険法人として国土交通大臣より指定を受けている。

住宅金融事業と住宅瑕疵保険等事業がいわば規制事業であるのに対し、住宅アカデメイア事業の展開については特段厳しい規制下に置かれてはいない。同事業では住宅設備保証や住宅メンテナンス保証などの保証ビジネスが展開されているが、保証ビジネスは一般企業でも特に規制の影響を受けることなくできるビジネスである。

セグメント別事業概要：住宅金融事業（売上高構成比：45.4％、営業利益構成比：60.6％）

2021年3月期の連結売上高に占める住宅金融事業の構成比は45.4％である。セグメント売上高は3,237百万円（前期比12.8％増）、営業利益は864百万円（前期比13.3％増）であった。

主力ローン商品

「MSJフラット35」

同社は、機構と提携し、「フラット35」などの商品の取扱いを行っている。機構は、民間金融機関による住宅ローン貸付債権の買取りの業務を行っており、「フラット35」は機構が民間の金融機関と提携して供与する長期固定金利型の住宅ローンである。同社は、機構から住宅債権買取契約締結先と指定されており、「フラット35」を「MSJフラット35」として住宅資金需要者に提供している。

機構の証券化支援事業（買取）のスキーム

機構の証券化支援事業は、民間金融機関が長期固定金利型の住宅ローンを提供することを機構が支援する業務である。具体的には、民間金融機関が貸し付けた長期固定金利型の「フラット35」を機構が買い取って証券化を行うことで、一定のリスク（金利変動リスクや期限前償還リスク）を投資家に転化する。これにより、従来、住宅金融公庫が直接融資業務によって提供していた長期固定金利型の住宅ローンが、一般金融機関によって提供することが可能となった。

住宅ローン金利の構造

機構による買取りを前提とする「フラット35」の住宅ローン金利を分解すると、①MBSの金利として投資家に支払う利息、②機構が事業運営するための費用、③民間金融機関の受取相当額に分けられる。「フラット35」の金利は、機構が発行するMBSのクーポンに機構所定の事業運営費用を加え、それに、各金融機関が自由に決められる手数料（サービシングフィー）を上乗せして設定される。従って、「フラット35」の窓口金融機関の金利は、金融機関によってそれぞれ異なる。

住宅ローン債権を機構に債権譲渡したのち、住宅ローンの元利金回収については機構から民間金融機関に再委託され、サービシング手数料として当該機関の売上に計上される。同社の場合、単体の損益計算書の営業収益の内訳に「その他」とあるが、この勘定科目の数値がおおよそサービシング手数料収入である。なお、サービシング手数料収入は、回収利息×サービシング手数料率÷貸付金利で計算される。

「MSJプロパーつなぎローン」

また、「MSJフラット35」の貸付業務に付随するものとして、「MSJフラット35」の借入申込人で土地購入や住宅着工・中間金支払いなどに住宅事業者への請負代金の一部支払いが必要な住宅資金需要者に対して「MSJプロパーつなぎローン」の提供を行っている。つなぎローンの貸付資金は「MSJフラット35」の貸付金の一部として貸付けられるため、最終的には機構への債権譲渡により全額回収される。ただし、「MSJフラット35」の貸付実行までは、同社が債権者となる。

融資実行件数の推移

2021年3月期における同社の融資実行件数は7,614件（銀行代理ローン商品および提携ローン商品は除く）、前期比8.6％増であった。2018年3月期の融資実行件数が前期比18.7％減であったが、2017年3月期に日銀によるマイナス金利導入で借換を含む融資実行件数が大幅に伸びたことの反動であった。

融資実行総額（年間）の推計

同社は「MSJフラット35」の融資実行金額累計などの数値は開示していない。融資手数料収入と融資手数料料率から逆算すれば、2020年3月期は貸付実行総額112,239百万円と推計できる。このとき市場シェアは4.9％となった。なお、融資金には「MSJフラット35」、「MSJプロパーつなぎローン」ほか全てのローンが含まれるが、内訳件数や実行金額の開示はない上に手数料料率も異なるため、精緻な推計は難しい。

住宅ローン拠点

2021年3月末時点の同社の住宅ローン店舗数は39店である。同期においては、8店の新設と7店の閉鎖を行い、前期比純増1店であった。店舗あたりの新規借入実行件数は195件/店（=7,614件/39店）と、前期の184件/店から増加した。

一方、業界トップのARUHI（東証1　7198）は152店（2021年3月末）と、2021年3月期のARUHIの新規借入実行件数は24,369件だったから、店舗あたりの新規借入実行件数は160件/店（=24,369件/152店）である。前期は164件/店であったから、前期比減少となった。

貸付原資の調達

同社は「MSJフラット35」や「MSJプロパーつなぎローン」の貸付原資を、民間金融機関から資金調達している。調達金利は、TIBOR（東京オフショア市場での銀行間における為替取引金利）に連動しスプレッドを上乗せされた金利である。同社の貸付資金は、住宅資金需要者の「フラット35」融資実行がなされた日に実行金を以て返済されるため、数か月の短期貸付となる。同社の資金調達は太宗が短期借入となっている。

損益分岐点分析

同社単体（住宅金融事業）の損益分岐点分析を総費用法で行えば下表の様になる。2015年3月期から2020年3月期までの売上高の増加額に比べ、総費用の増加額は小さい。2020年3月期の限界利益率は57.8％であった。融資実行件数が増加しても費用増は抑えられる構造となっている。

②住宅瑕疵保険等事業（売上高構成比：47.7％、営業利益構成比：32.6％）

2021年3月期の連結売上高に占める住宅瑕疵保険等事業の構成比は47.7％である。セグメント売上高は3,400百万円（前期比9.2％減）、営業利益は465百万円（前期比23.1％減）であった。営業利益率は13.7％と前期16.1％から2.4ポイント低下した。

住宅瑕疵保険

住宅瑕疵保険は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）により、住宅事業者に求められる資力確保措置の一つ（供託か住宅瑕疵保険付保のどちらかが必要）である。住宅瑕疵保険の販売は、ハウスジーメン社が行っている。

新築住宅に関する住宅瑕疵保険には2種類（1号保険と2号保険）あり、1号保険は住宅事業者が加入しなければならない「義務保険」である（2号保険は任意）。1号保険の保険料等は純保険料・付加保険料と現場検査料で構成されており、保険料等は保険法人が設定できるが国土交通大臣の認可が必要である。

現場検査料を含めた保険料の基本料金の目安は、戸建住宅（延床面積約120㎡）で約7～8万円台、共同住宅（20戸・4階建・平均75㎡）で100万円弱～約110万円（約4～5万円台/1戸）である（下図）。この料金は10年の保険契約期間に対して一括で支払う金額である。保険料については面積帯などに応じて各保険法人で異なっている。住宅事業者の保険加入のタイミングは、保険法人による現場検査を工事中に行う必要があるため、着工前に保険法人へ加入の申込をする必要がある。

ハウスジーメン社が住宅事業者に販売する住宅瑕疵保険は、元受として出再し損害保険会社に再保険をかけてもらうことでリスクの相当部分を保険金でカバーしている。一部、自社で保有するリスクに対してはバランスシート上で責任準備金を積み立てることで対応している。責任準備金の積み立て状況は事故発生率によって変動するが、現状、想定事故率を下回る状況となっているという。

下表は、住宅瑕疵保険を販売するハウスジーメン社を含めた保険法人5社を比較したものである。利用に必要な料金は、割引などによっても異なるが、事業者届出・登録料と保険代金の合算で64,580円～79,950円、ハウスジーメン社は73,560円となっている。なお、保険料の改定は国土交通大臣の認可が必要である。

地盤保証

ハウスジーメン社は住宅事業者に提案する住宅瑕疵保険の周辺事業のうち、地盤保証を重要な商品の1つとして位置付けている。地盤保証は、同社グループの(一社)住宅技術協議会が提供する商品であり、ハウスジーメン社が取次を行っている。住宅瑕疵保険と同時に地盤保証を契約する住宅事業者の数は以前に比べ倍増しているという。

ハウスジーメン社が地盤保証に注力するのは、一つに、地盤保証に対するニーズが高まっているからである。不同沈下などの地盤事故が起これば、住宅事業者は補修費用を含めて多額の費用を負担することになりかねない。また、住宅瑕疵保険の特約として用意した地盤保証だけでは不十分だとハウスジーメン社では考えている。通常、住宅瑕疵保険の特約が効力を持つのは住宅の引渡後である。従って、住宅建設前や建設中に発生した地盤事故には対応できないのである。

発生事故をカバーするには、住宅事業者自身が地盤保証を利用するか、地盤調査会社に加入を促して地盤を保証してもらう必要があるという。住宅事業者が地盤の事故対策を重視するなら、住宅瑕疵保険と地盤保証の申し込みをワンストップで行えるほうが業務の効率化につながる。

各種証明書発行適合証明

住宅資金需要者が「フラット35」を借りるにあたっては、新築・購入される住宅が機構の定める技術基準（例えば住宅の断熱性や耐久性）に適合しているかの検査を受け（下図）、適合証明機関から「適合証明書」の発行を受けなければならない。技術基準の内容は、建物の形状・耐震バランス、適正な管理費の運用ができるか、長期修繕計画の有無などの調査が対象になる。

同証明書は「フラット35」の借入要件となっているため、需要者は適合証明機関から「適合証明書」の発行をしてもらい取扱金融機関に提出する必要がある。適合証明書の発行者は専門の資格のある「適合証明技術者」によって発行される。主として建築確認検査機関や設計事務所である。

ハウスジーメン社の料金表では、利用条件によって異なるが、例えばハウスジーメン社で住宅瑕疵保険を同時に活用する場合は、＠37,400円/戸、活用しない場合は@57,200円/戸となっている。